가로주택정비사업 분담금 계산해보기 2탄
지난 포스팅에서 가로주택정비사업의 분담금을 한 번 계산해보았습니다.
이번에는 그 때 말씀드렸던 분담금 계산방법 중 다른 방법을 설명해드리겠습니다.
우선 계산을 해보기 위한 몇 가지 가정입니다.
1. 공급면적 : 85.5㎡ 2. 계약면적 : 112.7㎡ 3. 일반 분양가 : 3,500,000원/㎡ 4. 세대당 건축비 : 1,300,000원/㎡ 5. 재건축 전 대지지분 : 50㎡ 6. 재건축 후 대지지분 : 33㎡ 7. 기부채납 대지지분 : 0㎡ |
지난 번 포스팅의 조건과 비슷한데 조금 달라진 부분이 있습니다.
바로 '대지지분'인데요, 계산은 어렵지 않으며 재건축을 위한 아파트 설계가 어느 정도 윤곽이 잡히면 쉽게 계산이 가능합니다.
다음 계산공식입니다.
* 분담금 = 조합원 세대당 총 사업비 - 조합원의 일반분양에 기여한 금액
만약 재건축을 할 때 일반분양이 없으면 어떻게 될까요?
아마 공사에 들어간 모든 비용을 각 조합원이 고스란히 나누어 내게 될 것입니다.
200억 공사비를 50가구가 나누어 낸다면 4억씩이네요
그런데 늘어난 용적률만큼 일반분양을 하게 된다면 각 조합원이 부담해야 할 비용을 일반분양의 수익금으로 대체할 수 있습니다.
그래서 용적률이 높을 수록 조합원에게는 매우 유리하죠. 어느 재건축 사업장의 경우 조합원이 돈을 내는 것이 아닌 돌려받기까지 하는 경우도 있습니다.
(흔한 경우는 아니지만요..;;)
위 공식도 이런 기준에서 만들어진 것인데요 하나씩 구해보도록 하겠습니다.
1. 조합원 세대당 총 사업비
= (㎡당 건축비 x 계약면적) + 기타사업비
= (1,300,000 x 112.7) + (1,300,000 x 112.7 x 0.33)
= 194,858,300원
지난 포스팅에서도 말씀드렸듯이 기타사업비는 유동적이지만 보통 건축비의 1/3수준이라는 정도를 감안해서 계산한 것입니다.
2. 조합원의 일반분양에 기여한 금액
= 일반분양수익(대지지분 ㎡당) x 일반분양에 기여한 대지지분
2-1) 일반분양수익(대지지분 ㎡당) = (일반분양가 - 세대당 건축비) ÷ 재건축 후 대지지분
수익은 수입에서 비용을 빼야합니다. 일반분양가가 수입이 되고 건축비가 비용이 되고, 이를 대지지분으로 나누면 ㎡당 일반분양가 수익이 계산됩니다.
계산해보면
= ((3,500,000 x 85.5) - (1,300,000 x 112.7)) ÷ 33
= (299,250,000 - 146,510,000) ÷ 33
= 4,628,485원
2-2) 일반분양에 기여한 대지지분 = 재건축 전 대지지분 - 기부채납 대지지분 - 재건축 후 대지지분
재건축전 대지지분은 일부는 기부채납에 쓰일 수도 있고, 일부는 조합원이 분양받을 건물에 쓰이며 그리고 나머지는 일반분양에 기여하도록 구성됩니다. 위 공식은 이를 이용한 공식인거죠
계산해보면
= 50 - 0 - 33 = 17 (㎡)
그래서 조합원이 일반분양에 기여한 금액은
= 4,628,485 x 17 = 78,684,242(원) 입니다
그럼 최종적으로 분담금을 계산해보면
* 분담금 = 조합원 세대당 총 사업비 - 조합원의 일반분양에 기여한 금액
= 194,858,300 - 78,684,242
= 116,174,058 (원)
분담금을 계산할 때는 가능하면 지난 포스팅에서 제시한 방법과 이번 포스팅의 방법 모두 해보시는 것이 좋습니다.
굳이 구분하자면 이번 포스팅의 분담금 계산방법은 기존에 공동주택만 있었는데 다시 공동주택으로 재건축할 때 좀 더 정확합니다.
지난 번 포스팅은 단독주택과 공동주택이 혼재되어 있고 기반시설까지 모두 공사를 하는 경우에 주로 쓰입니다.
실제 계산해보면 비슷한 조건으로 계산해도 최종 분담금에서는 차이가 좀 나는 경우가 있습니다.
두 계산방법으로 모두 해보시고 분담금이 대충 요정도 범위에서 나올 수 있겠구나하는 참고용으로 사용하시면 좋을 것 같습니다.
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