임야 매매 시 꼭 확인해야 할 주의사항 10가지
임야는 대지나 농지를 비롯한 다른 땅과는 달리 가격대가 상대적으로 낮게 형성되어 있는 편입니다.
그래서 예전부터 임야에 투자를 하시는 분들도 많았고, 최근에는 ‘나는 자연인이다’라는 방송의 영향으로 임야 구입에 관심을 갖게 된 분들도 많아졌습니다.
단순히 자연인 생활을 위한 것이라면 모르겠지만, 투자를 목적으로 한다면 매매 전에 확인해야 할 주의사항들이 꽤 많습니다.
이번 포스팅에서는 임야 매매시에 주의해야 할 사항을 10가지로 요약해서 말씀드리겠습니다.
내용이 조금 많지만 모두 읽어보시고 좋은 임야 구입에 도움이 되었으면 합니다.
1. 소유자 확인 및 임장
임야 매매 시 가장 기본 중의 기본은 소유자의 확인입니다.
임야대장, 등기부등본, 인감증명서, 주민등록증, 건물등기부등본 등을 통해 소유주를 반드시 확인해야 합니다.
보통 토지를 보기 위해 현장 답사하는 것을 임장이라고 하는데, 의외로 많은 분들이 임장을 하지 않고 토지를 구매해서 낭패를 보는 경우가 많습니다.
임장은 토지 매매 시 반드시 필수적인 절차이며, 특히 임야 매매시에는 더욱 중요합니다.
임야의 경우 여러 문서를 통해 소유자를 확인했는데, 실제 소유자가 종중인 경우가 있습니다.
일종의 명의신탁인 경우인데 종중소유 임야를 종중의 동의없이 매수한 경우 향후 여러가지 문제가 발생할 수 있습니다.
미리 현장을 답사하여 인근 주민이나 중개업소를 통해 이를 확인하는 것이 꼭 필요합니다.
또한 임차인이 있는지 시세가 어느 정도인지도 확인해야 합니다.
임차인의 존재 유무는 뒤에서 설명할 수목의 현황과 연결되는데, 잘못하면 임야를 매수해도 그 임야에 식재된 지상물이 내 소유가 되지 않을 가능성이 있기 때문입니다.
그리고 주변 시세 또한 같이 물어보아서 과도하게 비싼 가격에 매수하는 것을 방지할 수 있습니다.
실제 임장을 해보면 사진이나 영상으로 볼때와는 확연히 다른 부분이 많습니다.
지적도 상으로 명확히 구분되던 경계가 실제로는 확인하기 어려워 측량이 필요한 경우도 있습니다.
경계가 모호한 경우 주변 토지 소유자와 분쟁이 발생할 수 있으므로 측량의 필요성과 측량비용에 대한 부담을 계약서에 명기하는 것이 좋습니다.
또한 농막이나 컨테이너, 벌통, 비닐하우스 등의 시설이나, 지상권이 있는 불법건축물이 있을 수도 있습니다.
이런 경우 매매가격에 모두 포함시키거나 매도인에게 철거의무를 부담하도록 하는 것이 필요합니다.
2. 임야에 식재되어 있는 수목현황 및 소유권
보통 임야를 매매할 때는 나무나 과수 등이 당연히 포함되어 있을 것이라고 생각합니다.
실제로 그런 경우가 대부분이죠.
그런데 별도로 입목등기가 되어 있거나 명인방법에 의해 소유권자가 명시되어 있다면 임야를 매매해도 내 소유가 되지 않을 가능성이 높습니다.
여기서 명인방법이란 수목에 팻말이나 명찰 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구인지 명확하게 표시하는 방법을 말합니다.
사려고 하는 임야의 나무나 과수 등에 누군가의 소유라고 표기가 되어 있다면 반드시 누구의 소유인지 확인하시고 뭔가 상황이 미심쩍으실 때는 계약서에 수목의 대한 소유권 여부를 명확하게 기재하는 것이 좋습니다.
특약사항으로 '매매토지 상의 수목 및 농임산물등 지상물은 상기 매매대금에 포함하여 거래한다.'라고 기재하거나, '매매토지 상의 수목 및 농임산물등 지상물은 상기 매매대금에서 제외하며 별도 협의하기로 한다'라고 기재하면 됩니다.
3. 진입도로 현황
임야에 건축물을 짓기 위해서는 진입도로는 필수입니다.
임야에 국도나 지방도 등 기존 도로가 인접해 있다면 가장 좋은 케이스인데 이 때 건축법에서 규정하고 있는 도로폭도 잘 확인해봐야 합니다.
보통 폭이 4m 이상인 도로가 인접해 있는 임야를 사라고 하는데, 구체적으로 얘기하면 막다른 곳을 기준으로 도로 길이가 10m 미만일 때 폭 2m, 10m 이상 35m 미만일 경우 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍, 면지역은 4m입니다.
도시지역에 임야가 있는 경우는 흔하지 않으니 4m이상이면 충분하겠지요?
만약 도로에 접하지 않은 임야(맹지)를 개발 목적으로 매입하는 경우에는 사전에 도로 개설이 가능한지 여부를 확인해봐야 합니다.
매입하려는 임야와 도로 사이의 토지를 매입할 수 있거나, 도로와 인접한 토지의 소유자로부터 토지사용승낙서를 받을 수 있어야 합니다.
4. 경사도
경사도는 실제 임야 사용시와 개발 허가 시 모두 영향을 줍니다.
과도하게 급한 경사나 북향의 경사를 가진 임야는 활용도가 낮고 산사태의 위험도 있습니다.
그리고 경사도가 25도 이상인 경우 개발허가를 받기 어려우며, 지자체마다 기준이 조금씩 다른 경우가 있어서 별도 확인이 필요합니다.
경사도를 쉽게 확인하는 방법은 추가로 포스팅을 하겠습니다.
5. 수목의 식재 상태
임야의 나무의 수종과 밀도, 크기는 산지전용허가 시 기준이 됩니다.
1) 660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것
2) 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것
입목축적은 나무의 밀도와 크기를 말하며, 임야가 소재한 시·군의 평균치보다 50%를 넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 나지 않습니다.
3) 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것
산에 있는 나무의 수종을 입목구성이라고 하는데, 나무 평균 나이가 50년 이상인 활엽수림이 50% 이하여야 합니다.
그런데 이 규정은 최대한도여서 실제로는 더 작을 수 있습니다.
그래서 구체적인 것은 각 지자체와 인근 중개소를 통해 조례를 확인하는 것이 필요합니다.
6. 분묘기지권
임야 매매 시에 무덤이 있는지 확인해보라는 말은 많이 들어보셨을 것입니다.
흔히 잘못 생각하는 부분이 있는데 무연고 묘지 이른바 아무도 관리하지 않는 묘지는 임야 매수 후 없앨 수 있지 않을까라고 생각하는 경우가 많습니다.
요즘은 납골당이나 풍장 등을 많이 하지만 기본적으로 우리나라는 산소를 만들어 매장하는 경우가 대부분이였습니다.
그러다 보니 이 산소를 함부로 파헤칠 수 없도록 보호하기 위한 관습법이 생겨났는데 그것이 바로 분묘기지권입니다.
분묘기지권은 타인의 땅이라도 묘를 설치하고 20년간 공연 평온하게 점유하면 자기의 소유를 주장할 수 있는 권리입니다.
내 땅에 다른 사람이 묘를 마음대로 묘를 만들었는데 내가 소유자인데도 그냥 놔두어야 한다?
아마 지금 기준으로는 쉽게 이해가 가지 않을 수도 있습니다.
그래서 장사법을 개정해서 2001년 1월 12일 이후로는 타인의 토지에 승낙없이 설치한 분묘는 분묘기지권을 취득할 수 없도록 하였습니다.
문제는 2001년 1월 12일 이전에 설치된 분묘들인데 이경우 임야 소유자 임의대로 묘지를 이장할 수 없는 경우가 많으니 매매할 때 반드시 확인하시고 묘지를 이장하는 조건으로 계약을 체결하시기 바랍니다.
특히 겨울이 아닌 계절에는 오래된 무덤은 풀 때문에 잘 보이지도 않습니다.
계약서에 무덤이 있는 경우 처리방법에 대해 미리 기재해두시길 바랍니다.
7. 산지의 용도지역, 용도지구, 용도구역 확인
우리나라는 토지를 이용 목적에 따라 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 4종류로 구분합니다.
도시지역은 우리가 잘 아는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분합니다.
관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분하는데 이 중 개발이 가장 쉬운 토지는 계획관리지역입니다.
생산관리지역이나 보전관리지역은 농림지역이나 자연환경보전지역으로 지정할 필요성은 있지만 주변 토지의 용도지역을 고려했을 때 곤란한 경우에 해당합니다.
계획관리지역은 향후에 규제가 풀릴 가능성이 높아 투자하기에 적당한 토지이고 그만큼 가격대가 높기도 합니다.
용도지역과 관련 규제정보는 아래 사이트에서 확인가능합니다.
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임야는 산지관리법이 적용되는데 산지관리법에서는 산지를 크게 보전산지와 준보전산지로 구분합니다.
보전산지는 말 그대로 보전을 하기 위한 목적이라 지목변경이나 분할이 금지되어 개발이 어렵습니다.
보전산지도 공익용산지와 임업용산지로 나누어지는데 공익용산지는 자연을 그대로 보존하기 위한 순수임야이며, 임업용산지는 수목연구, 채종들을 위한 임야입니다.
임업용 산지가 임업용 주택 신축은 가능해서 공익용산지보다 규제가 덜 엄격하기는 하지만 개발을 하거나 투자를 하실 분들은 보전산지는 염두에 두지 않는 것이 낫습니다.
준보전산지는 보전산지 외의 산림을 말하며 임업생산, 농림어민의 소득기반 확대를 목적으로 하기 때문에 건축행위도 수월합니다.
그외에도 군사시설보호구역이나 상수원수질보전특별대책지역, 농업진흥구역 등은 용도변경이 쉽지 않기 때문에 반드시 관련 기관에 확인해보아야 하며, 특히 산지전용 제한지역이라면 개발행위가 원칙적으로 제한되어 있으니 개발 목적이라면 다시 한 번 생각해보아야 합니다.
8. 임야의 토질 확인
임야는 토산일수도 있고, 석산일수도 있습니다.
즉 임야의 기초가 흙일수도 있고 돌일수도 있는데, 되도록 토산이 좋습니다.
만약 건축물을 세울 때 석산인 경우는 암반 등으로 인한 토목공사비와 개발비용이 추가로 더 들고 공사가 더 위험할 수 있습니다.
그리고 나무와 약초를 재배하려고 하는 경우도 토질은 중요합니다.
매수하려고 하는 임야의 흙을 반삽 정도 채취하여 해당 지역의 농업기술센터에 의뢰하면 정확한 결과를 얻을 수 있으니 매매 전 확인하는 것이 좋습니다.
대략적인 토질은 아래 사이트에서도 확인 가능합니다.
http://soil.rda.go.kr/soil/index.jsp
흙토람
soil.rda.go.kr
9. 재해 여부 확인
매수하려는 임야에 홍수나 산사태가 발생했는지도 확인해야 합니다.
나중에 홍수나 산사태로 다른 주민들에게 피해를 주게 되면 문제가 복잡해질 수 있습니다.
10. 허가사항 확인
축사나 건물신축 등은 허가를 필요로 합니다.
축사는 다른 법령 등에 따른 지구 지역에 이상이 없고 거리제한에 걸리지 않더라도 인근 주민의 동의를 구해야 허가를 해주는 관청들이 있어서 미리 확인하는 편이 좋습니다.
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