주택임대차의 대항력이란?
보통 이사를 하면 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다.
왜냐하면 주변에서 그래야 대항력이 생겨서 내 보증금을 지킬 수 있다고 하니까요
그런데 이 대항력은 과연 '무엇에' 대항을 하는 걸까요?
그리고 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 무조건 대항력이 생겨서 내 보증금을 지킬 수 있는 걸까요?
오늘은 이 '대항력'에 대해서 조금 구체적으로 알아보겠습니다.
주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. |
대항력을 규정하고 있는 주택임대차보호법(약칭 주임법) 제3조입니다.
조금 복잡해보이지만 풀어서 써보자면 아래와 같습니다.
- 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다른 사람들(제3자)에게 내가 임차인이라고 주장 할 수 있습니다.
- 이 때 등기가 꼭 되어야 하는 건 아니며, 주민등록은 전입신고하면 마친걸로 보겠습니다.
즉, 여기서 대항력이란 내 임대차의 효력을 당사자인 나와 집주인 외의 다른 사람들에게 주장하는 것을 말합니다.
그럼 왜 이런 대항력이 필요할까요?
대표적인 사례가 집이 경매로 넘어가는 경우입니다.
세입자가 이사를 하고 전입신고를 하여 대항력을 갖춘 이후
집주인이 집을 담보로 대출을 받은 경우에는
나중에 경매로 집이 넘어가도 세입자는 내 임대차의 효력을 주장하며 계약기간 만료 때까지 계속 거주할 수 있습니다.
결국 대항력이란 다른 사람이 내 임대차를 부정하려고 해도 나의 임대차를 주장하며 계속 거주할 수 있는 힘입니다.
가끔 보증금을 우선 변제받는 권리라고 생각하시는 분들도 있는데, 이 것은 우선변제권 또는 최우선변제권에 해당하는 조금 다른 내용입니다.
※ 주의할 점!!
만약 내가 이사를 하고 당일에 전입신고를 하였는데 집주인이 같은 날 임차인 몰래 저당권을 설정하고 대출을 받는다면 어떻게 될까요?
실제로 이런 사례들이 있었는데요, 결론적으로 저당권이 임차인의 대항력보다 우선합니다.
그 이유는 위 법조항을 자세히 보시면 대항력의 효력 발생시기가 전입신고를 한 당일이 아닌 '다음 날'이기 때문입니다.
같은 날 저당권 설정과 전입신고가 이루어져도 날짜상으로 전입신고가 밀리는 거죠.
그럼 왜 이렇게 한 걸까요?
누가봐도 임차인 입장에서는 불리한 결과인데 말이죠.
그 이유에 대해 대법원의 판례가 있습니다. (97다22393)
1. 인도와 주민등록은 등기와 달리 간이한 공시방법
2. (저당권설정)등기와 주민등록이 동일한 날인 경우 우선순위를 밝히기 어렵다
대법원은 제3자의 입장에서 많이 판단한 것 같습니다.
제3자가 주택의 인도와 주민등록이 없다고 확인한 후에 저당권 설정을 해주고 대출을 해줬는데, 그 이후 같은 날에 인도와 주민등록이 이루어진다면 제3자는 억울할 것이라는 입장으로 보입니다.
그리고 2번 이유도 전산화가 잘 되어 있지 않던 예전 시대 상황 기준인 것 같습니다.
임차인을 보호하기 위한 주택임대차보호법의 취지상 해당 조항을 개정하자는 이야기가 많았는데 아직까지는 변하지 않았습니다.
그러므로 꼭 입주 당일에 등기부등본을 다시 확인해보셔야 합니다.
특히 잔금 지급 전는 그 사이 저당권이 설정되어 있는지 확인하셔야 합니다.
근저당 설정 신청이 접수되고 처리 중인 경우에는 '신청사건 처리중'이라고 확인할 수 있습니다.
그 외에도 계약서에 '입주 당일에 저당권 설정하지 않겠다''라고 특약을 하거나,
전세권 설정계약(물권, 우리가 흔히 아는 임대차 아님)을 하는 방법도 있기는 한데 실효성이 떨어집니다.
특약은 강제성이 없고 전세권 설정은 집주인 동의가 있어야 하니까요.
추가 비용을 부담할 수 있으면 전세보증보험이라는 방법도 있긴 합니다.
전세보증금 반화보증보험에 관해 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요
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