조합 정관 - 가로주택정비사업과 소규모재건축사업
국가에는 헌법이 있듯이 조합에는 정관이 있습니다.
정관의 내용에 따라 조합의 운영이 달라지고, 조합원 간 분쟁의 여지도 줄일 수 있기 때문에 정관은 매우 중요합니다.
법에서는 정관에 필수적으로 들어가야할 내용에 대해서 정하고 있습니다.
상당히 많은 양이지만 한 번씩 읽어보시면 정관을 작성하거나 이해하실 때 도움이 될 것 같습니다.
현실적으로는 표준정관을 조합의 현실에 맞춰 일부 수정해서 쓰는 것이 일반적인데요
표준정관에 대해서는 포스팅 하단에 간단하게 말씀드리겠습니다.
1. 조합 정관의 필수적 기재사항
<도시및주거환경정비법 제40조 1항>
1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지
2. 조합원의 자격
3. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체
4. 정비구역의 위치 및 면적
5. 조합의 임원의 수 및 업무의 범위
6. 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법 변경 및 해임
7. 대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법
8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계
9. 정비사업의 시행연도 및 시행방법
10. 총회의 소집 절차·시기 및 의결방법
11. 총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구
12. 이자지급
13. 정비사업비의 부담 시기 및 절차
14. 정비사업이 종결될 때의 청산절차
15. 청산금의 징수·지급의방법및절차
16. 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용
17. 정관의 변경절차
18. 그밖에 정비사업의 추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
18호의 대통령령으로 정하는 사항은 아래와 같습니다
<도시및주거환경정비법 시행령 제38조>
1. 정비사업의 종류 및 명칭
2. 임원의 임기, 업무의 분담 및 대행 등에 관한 사항
3. 대의원회의 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법 및 그밖에 회의의 운영에 관한 사항
4. 법 제24조 및 제25조에 따른 정비사업의 공동시행에 관한 사항
5. 정비사업전문관리업자에 관한 사항
6. 정비사업의 시행에 따른 회계 및 계약에 관한 사항
7. 정비기반시설 및 공동이용시설의 부담에 관한 개략적인 사항
8. 공고·공람 및 통지의 방법
9. 토지 및 건축물 등에 관한 권리의 평가방법에 관한 사항
10. 법 제74조 제1항에 따른 관리처분계획에 관한 사항
11. 사업시행계획서의 변경에 관한 사항
12. 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항
13. 임대주택의 건설 및 처분에 관한 사항
14. 총회의 의결을 거쳐야 할 사항의 범위
15. 조합원의 권리·의무에 관한 사항
16. 조합직원의 채용 및 임원 중 상근임원의 지정에 관한 사항과 직원 및 상근임원의 보수에 관한 사항
17. 그밖에 시·도조례로 정하는 사항
17호의 시·도조례로 정하는 사항은 아래와 같습니다.
<서울시 도시정비조례 제22조>
1. 이사회의 설치 및 소집, 사무, 의결방법 등 이사회 운영에 관한 사항
2. 특정무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항
3. 공유지분 소유권자의 대표자 선정에 관한 사항
4. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환한 주택을 취득한 자에 대한 분양권 부여에 관한 사항
5. 재정비촉진지구의 도시계획사업으로 철거되는 주택을 소유한 자 중 구청장이 선정한 자에 대한 주택의 특별공급에 과한 사항
6. 융자금액 상환에 관한 사항
7. 융자 신청 당시 담보 등을 제공한 조합장 등이 변경될 경우 채무 승계에 관한 사항
8. 정비구역 내 공가 발생 시 안전조치 및 보고사항
9. 법 제87에 따른 권리의 확정, 법 제88조에 따른 등기 절차, 법 제89에 따른 청산금 등의 징수 및 지급이 완료된 후 조합 해산을 위한 총회 또는 대의원회의 소집 일정에 관한 사항
2. 사전 검수 및 동의서 징구
작성된 정관으로 토지등소유자로부터 동의를 받고 동의서를 징구하기 전에 미리 행정청의 검증을 받는 것이 좋습니다.
나중에 인가신청을 했다가 조합 정관 때문에 인가신청이 반려되는 것을 예방할 수 있기 때문입니다.
그리고 동의서 징구시에 법적으로 정관을 반드시 첨부할 필요는 없지만, 향후 조합원 간 분쟁을 미리 방지하기 위해 동의서에 별지로 첨부하여 동의를 받는 편이 낫습니다.
3. 정관 변경
정관 변경은 '도시및 주거환경정비법 제40조 2항'에서 정하고 있습니다.
조합은 총회를 개최해서 정관을 변경할 수 있는데, 의결정족 수가 2가지입니다.
위에서 언급한 도시및주건환경정비법 제40조 1항의 18개의 기재사항 중 1·2·3·4·8·13·16호는 조합원 3분의 2이상이 찬성해야 하고, 나머지는 조합원 과반수의 찬성만 있으면 됩니다.
4. 경미한 변경
정관 변경시 아래에 해당하는 경우에는 경미한 변경으로 총회에서 의결로 변경한 후 시장·군수에게 신고를 하면 됩니다.
경미한 변경에 해당하는 경우에는 시장·군수에게 인가를 받아야 되는 것이 아니라서, 총회에서 정관변경을 의결하면 효력이 발생합니다.
그리고 변경된 정관 조문을 일괄적으로 표결에 부치지 않는 것이 좋습니다.
개정 조문별로 찬반을 묻고 그 내용을 회의록에 기재하는 것이 향후 분쟁 방지에 좋습니다.
<도시및주거환경정비법 시행령 제39조>
1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지
2. 조합임원의 수 및 업무의 범위
3. 삭제
4. 총회의 소집절차·시기 및 의결방법에 관한 사항
5. 임원의 임기, 업무의 분담 및 대행 등에 관한 사항
6. 대의원회의 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 그밖에 회의의 운영에 관한 사항
7. 정비사업전문관리업자에 관한 사항
9. 공고·공람 및 통지의 방법에 관한 사항
10. 총회의 의결을 거쳐야 할 사항의 범위에 관한 사항
11. 조합직원의 채용 및 임원 중 상근임원의 지정에 관한 사항과 직원 및 상근임원의 보수에 관한 사항
12. 착오·오기 또는 누락이 명백한 사항
13. 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항
14. 그밖에 시·도조례로 정하는 사항
5. 표준정관
가로주택정비사업과 소규모 재건축사업과 같은 소규모주택정비사업에 관한 별도의 조합 표준 정관이 존재하지는 않습니다.
소규모주택정비사업에 대해 규정하고 있는 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법' 제56조 제1항에서 '도시 및 주거환경정비법'에서 정하고 있는 정관 규정을 그대로 준용하고 있기 때문입니다.
결국 기존의 재건축·재개발 조합의 표준정관과 크게 다르지 않아서 소규모주택정비사업에 맞게 일부 수정해서 쓰면 되기 때문입니다.
재건축·재개발 조합의 표준정관을 파일로 첨부하였으니 이번 포스팅에서 다룬 기재사항과 비교해서 보시면 좋을 것 같습니다.
※ 가로주택정비사업에서 사용된 정관을 샘플로 첨부하였습니다.
100인 이하 가로주택정비사업에서 사용된 정관으로 내용 확인 후 수정하셔서 사용하시기 바랍니다
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