시공자 선정 입찰 절차 - 가로주택정비사업과 소규모재건축사업
이전 포스팅에서 말씀드렸듯이 가로주택정비사업과 소규모재건축사업에서 조합의 시공자 선정 시 100인 이하 조합이나 조합원 전원의 동의를 얻지 않으면 일반경쟁입찰이 일반적입니다.
입찰의 과정 및 방법에 관해서는 '정비사업 계약업무 처리기준'에 규정되어 있으며, 이번 포스팅에서는 이에 대해 설명드리려고 합니다.
입찰은 크게 아래와 같은 순서로 이루어집니다.
① 입찰공고 → ② 현장설명회 → ③ 입찰서 접수 및 개봉 → ④ 대의원회의 의결 → ⑤ 건설업자 홍보 → ⑥ 총회 의결 → ⑦ 계약 체결 → ⑧ 계약 후 공사비 검증
그럼 개별적으로 하나씩 확인해보겠습니다.
1. 입찰 공고
1) 입찰 평가 방식
입찰은 전자입찰로 하여야 하며, 입찰 평가 방식은 3가지 입니다.
1. 최저가 방식
2. 적격심사 방식 : 입찰 가격과 실적 재무상태 신인도 등 종합적 심사
3. 제안서평가 방식 : 입찰가격과 사업참여제안서
적격심사 방식과 제안서 평가 방식은 최저가 방식과 달리 그 기준이 모호할 수 있으므로 평가항목별 배점표를 작성해서 입찰 공고 시 미리 공개하여야 합니다.
2) 공고 방식
조합은 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신문에 공고하여야 합니다. (정비사업기준 제28조 제1항)
규정에서는 전자조달시스템과 일간신문 중 택1하는 것처럼 보이는데 전자조달시스템은 의무이니 유의하셔야 합니다.
3) 공고 내용
입찰 공고에 포함되어야 할 내용은 아래와 같습니다. (정비사업기준 제29조 제1항)
1. 사업계획의 개요(공사규모, 면적 등)
2. 입찰의 일시 및 방법
3. 현장설명회의 일시 및 장소(현장설명회를 개최하는 경우에 한한다)
4. 부정당업자의 입찰 참가자격 제한에 관한 사항
5. 입찰참가에 따른 준수사항 및 위반(제34조를 위반하는 경우를 포함한다)시 자격 박탈에 관한 사항
6. 그 밖에 사업시행자등이 정하는 사항
2. 현장설명회
1) 현장설명회 개최일
조합은 입찰서 제출마감일 20일 전까지, 만약 내역입찰인 경우에는 현장설명회를 제출마감일 35일 전까지 해야 합니다.
2) 현장설명회 내용
1. 설계도서(사업시행계획인가를 받은 경우 사업시행계획인가서를 포함)
2. 입찰서 작성방법·제출서류·접수방법 및 입찰유의사항 등
3. 건설업자등의 공동홍보방법
4. 시공자 결정방법
5. 계약에 관한 사항
6. 기타 입찰에 관하여 필요한 사항
3. 입찰서 접수 및 개봉 (정비사업기준 제32조)
입찰 서류는 당연히 밀봉한 상태로 접수되어야 하고, 개봉하고자 할 때는 입찰참여자 대표와 사업 시행자 임원 등 관련자, 그 밖에 이해관계자 각 1인이 참여한 공개된 장소에서 개봉하여야 합니다.
4. 대의원회의 의결 (정비사업기준 제33조)
제출된 입찰서는 모두 대의원회에 상정하고, 대의원회는 총회에 상정할 건설업자를 3인 이상 선정합니다.
선정 시에는 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여해서 비밀투표로 의결합니다.
만약 입찰 참여한 건설업자가 2인이면 모두 총회에 상정하여야 합니다.
5. 건설업자 홍보 (정비사업기준 제34조)
조합은 시공자 선정을 위한 총회 개최 전 홍보설명회를 1회 이상 개최하여야 하는데,
이 때 총회에 상정된 건설업자들의 시공능력, 공사비 등을 비교표로 작성하여 제공하여야 합니다.
건설업자는 홍보직원을 사업시행자로 등록하여야 하고, 등록 전에 홍보를 해서는 안됩니다.
6. 총회 의결 (정비사업기준 제35조)
총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석해서 의결해야 하며, 대리인 참석이나 서면결의서도 가능합니다.
이 때 서면결의서 행사는 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출해야 하며, 우편으로 서면결의서를 배포해서는 안됩니다.
7. 계약 체결 (정비사업기준 제36조 1항, 2항)
총회 의결 후 시공자가 선정되면 계약서를 작성합니다.
계약의 목적, 이행기간, 지체상금, 실비정산방법, 기타 필요한 사유를 기재한 계약서를 작성해서 기명날인하여야 합니다.
이 계약에는 기존 건축물의 철거공사도 포함되어야 하고, 시공자는 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다.
만약 시공자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 않으면 총회 의결을 거쳐 선정 무효로 할 수 있습니다.
8. 계약 후 공사비 검증 (정비사업기준 제36조 3항 ~ 7항)
조합은 계약 체결 후 아래 조건에 해당하는 경우 검증기관에 공사비 검증을 요청할 수 있습니다.
시공자의 무리한 공사비 증액 요구를 제재하기 위한 것이죠
조합은 검증비용을 예치하고, 설계도서 및 공사비 명세서 등 관련 서류를 검증기관에 제출하고
검증기관은 접수일로부터 60일 이내에 그 결과를 신청자에게 통보합니다.(10일이내 1회 연장 가능)
조합은 공사비 검증이 완료되면 검증보고서를 총회에 공개하고 공사비 증액을 의결받아야 합니다.
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