종전자산 감정평가 - 가로주택정비사업과 소규모재건축사업
종전자산 감정평가는 재건축·재개발을 하는 조합원에게 있어 매우 중요한 문제입니다.
이 감정평가 결과는 내가 부담해야 하는 분담금 금액과 직접적으로 관련되기 때문입니다.
이번 포스팅에서는 종전자산 감정평가에 대해서 알아보겠습니다.
1. 종전자산 감정평가 신청 시기
종전자산 감정평가는 건축심의를 받은 날로부터 90일 이내에 이루어져야 합니다.
왜냐하면 분양공고 및 분양신청이 건축심의를 받은 날로부터 90일 이내에 진행되어야 하기 때문입니다.
종전자산 감정평가가 그 이전에 끝나야 그 결과를 토지등소유자에게 통지하고 분양신청을 받을 수 있습니다.
보통 실무에서는 건축심의를 신청하며 비슷한 시기에 진행을 합니다.
그럼 종전자산 감정평가를 미리할 수는 없는 걸까요?
기본적으로 조합 설립 이후에 가능하다고 생각하면 될 것 같습니다.
일반적인 재건축 재개발과는 달리 가로주택정비사업과 소규모재건축사업은 조합설립동의서에 분담금을 구체적으로 기재하지 않고 있습니다.
그래서 조합 설립 이전 임의단체일 때는 미리 감정평가를 선정할 필요는 없고, 선정할 수도 없다는 것이 주무관청의 의견입니다.
물론 분담금을 미리 제시해야 하는 지정개발자는 예외가 되겠죠?
2. 감정평가업자 선정방법 및 계약방법
감정평가업자 선정에 대하여는 도시정비법 제45조 제1항에서 규정하고 있습니다.
감정평가업자는 2인을 선정 및 계약합니다.
이 때 1인은 시장군수가, 나머지 1인은 조합에서 총회의 의결로 선정합니다
1) 조합의 감정평가업자 선정
조합 총회 의결로 감정평가사를 선정할 때는 정관에 정해진 절차에 따라 진행합니다.정관에 경쟁입찰을 정하고 있으면 경쟁입찰로 진행하고, 수의계약의 규정했으면 수의계약도 가능합니다.
다만 일반적인 재건축 재개발과는 달리 가로주택정비사업과 같은 소규모주택정비사업에서는 세입자에 대한 손실보상이 의무가 아닙니다.그래서 감정평가는 세입자별 손실보상액 평가는 하지 않습니다.
2) 시장 군수의 감정평가업자 선정
시장 군수는 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가 계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 합니다. (도시정비법 제74조 제2항)
구체적인 선정 절차 및 방법은 시도조례로 정하고 있는데, 서울시 조례를 보면 아래와 같습니다.
제15조(감정평가업자의 선정기준 등) 영 제10조제4항에 따라 구청장이 감정평가업자를 선정하는 기준·절차 및 방법은 다음 각 호와 같다.
1. 구청장은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 "감정평가법"이라 한다) 제2조제4호의 감정평가업자 중 같은 법 제29조에 따라 인가를 받은 감정평가법인으로부터 신청을 받아 다음 각 목의 평가항목을 평가하여 감정평가업자를 선정하며, 세부 평가 기준은 도시정비조례 별표3과 같다.
가. 감정평가업자의 업무수행실적
나. 소속 감정평가사의 수
다. 기존평가참여도
라. 법규준수 여부
마. 감정평가수수료 적정성
바. 감정평가계획의 적정성
2. 감정평가업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 선정에서 제외한다.
가. 「감정평가법」 제32조에 따른 업무정지처분 기간이 만료된 날부터 6개월이 경과되지 아니한 자
나. 「감정평가법」 제41조제1항에 따른 과징금 또는 제52조에 따른 과태료 부과 처분을 받은 날부터 6개월이 경과되지 아니한 자
다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제95조, 「감정평가법」 제49조 또는 제50조에 따른 벌금형 이상의 선고를 받고 1년이 경과되지 아니한 자
사업시행자(조합)은 시장·군수에게 감정평가 비용을 미리 예치하여야 합니다.
시장·군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 비용에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하게 됩니다.
2. 감정평가액 산출
2명의 감정평가업자가 산출한 감정평가액이 나오면 2개의 금액을 산술평균하여 정합니다.
산술평균은 우리가 흔히 알고 있는 평균값입니다.
예를 들어 80과 90의 산술평균은 85입니다.
3. 종전자산 감정평가액의 평가시점
종전자산 감정평가액은 건축심의를 받은 날을 기준으로 한 가격입니다.
판례는 사업시행계획에 중대한 변경이 있다고 하더라도 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한다고 판시하고 있습니다.
4. 종전자산가격의 소송 문제
종전자산을 감정평가할 때 조합원의 가장 큰 관심사는 얼마나 높게 나오느냐입니다.
종전자산이 가격이 너무 낮게 나오면 분담금이 커진다고 생각하기 때문입니다
이 때문에 소송까지 가시려고 생각하시는 분도 있으신데, 현실적으로 어려운 소송이 될 가능성이 높습니다.
왜냐하면 판례는 대부분 이 종전자산 감정평가를 조합원 간의 형평성을 맞추기 위한 것이라고 보기 때문입니다
즉 각 조합원의 감정평가액이 누구는 높고 누구는 낮아서 형평성이 맞지 않은 경우에 문제가 되는 것이지, 전반적으로 모두 다 가격이 낮은 건 평가에 문제가 아니다라는 입장입니다.
실제로 형평성이 문제가 있다고 하더라도 감정평가가 전문적인 입장이다보니 그 입증도 쉽지 않은 것도 문제입니다.
그래도 소송을 하시려고 한다면이 때는 분양신청을 하고 난 후 관리처분계획이 포함된 사업시행계획이 인가고시되면 90일 이내에 사업시행계획 일부 취소소송을 하면 됩니다.
다른 방법으로는 분양신청을 하지 않고 현금청산을 할수도 있겠습니다.
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