조합 시공자 선정 - 가로주택정비사업과 소규모재건축사업
재건축 재개발에 있어 시공자 선정은 매우 중요한 일입니다.
가로주택정비사업과 소규모재건축사업과 같이 공사 규모가 작은 경우 그 비중이 더 높습니다.
시공자를 잘못 선정해서 하자가 많은 건물을 분양받게 되거나 예상보다 많은 분담금을 지급하는 경우가 많기 때문이죠.
가로주택정비사업과 소규모재건축사업과 같은 경우 조합이 시공자를 선정할 때 반드시 지켜야할 규정이 있습니다.
<빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 제20조 2항>
조합은 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 조합설립인가를 받은 후 조합 총회에서 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.
다만, 대통령령으로 정하는 규모 이하의 소규모주택정비사업은 조합 총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다.
위 조항의 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰 또는 수의계약은 '소규모주택정비사업의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정기준'이라는 국토교통부 고시에서 별도로 정하고 있습니다.
그런데 이 규정을 살펴보면 직접 정하는 것이 아닌 '도시 및 주거환경정비법 제29조 제3항에 따른 정비사업 계약업무 처리기준 제2조부터 제39조까지를 준용한다'라고 되어 있습니다.
그럼 정비사업 계약업무 처리기준을 확인해보겠습니다.
<정비사업 계약업무 처리기준 제6조 1항 >
사업시행자등이 정비사업 과정에서 계약을 체결하는 경우 일반경쟁입찰에 부쳐야 한다.
다만, '도시 및 주거환경정비법 시행령 제24조제1항'에 해당하는 경우에는 지명경쟁이나 수의계약으로 할 수 있다.
<도시 및 주거환경정비법 시행령 제24조 제1항 제1호>
1. 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치려는 경우: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여야 한다.
가. 계약의 성질 또는 목적에 비추어 특수한 설비ㆍ기술ㆍ자재ㆍ물품 또는 실적이 있는 자가 아니면 계약의 목적을 달성하기 곤란한 경우로서 입찰대상자가 10인 이내인 경우
나. 건설산업기본업에 따른 건설공사(전문공사를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)로서 추정가격이 3억원 이하인 공사인 경우
다. 건설산업기본업에 따른 전문공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우
라. 공사관련 법령(「건설산업기본법」은 제외한다)에 따른 공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우
마. 추정가격 1억원 이하의 물품 제조ㆍ구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우
2. 수의계약을 하려는 경우: 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여야 한다.
가. 건설산업기본업에 따른 건설공사로서 추정가격이 2억원 이하인 공사인 경우
나. 건설산업기본업에 따른 전문공사로서 추정가격이 1억원 이하인 공사인 경우
다. 공사관련 법령(「건설산업기본법」은 제외한다)에 따른 공사로서 추정가격이 8천만원 이하인 공사인 경우
라. 추정가격 5천만원 이하인 물품의 제조ㆍ구매, 용역, 그 밖의 계약인 경우
마. 소송, 재난복구 등 예측하지 못한 긴급한 상황에 대응하기 위하여 경쟁에 부칠 여유가 없는 경우
바. 일반경쟁입찰이 입찰자가 없거나 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우
위 조항을 살펴볼 때 일반적인 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업에서 지명경쟁입찰이나 수의계약은 사업 규모상 거의 어렵다고 봐야 할 것 같습니다.
다만 2가지 예외 규정이 있습니다.
1. 맨 위 <빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 제20조 2항> 단서 규정에서 정하고 있듯이 대통령령으로 정하는 규모 이하, 즉 조합원이 100인 이하의 조합은 입찰이든 수의계약이든 조합 정관에서 정한 바에 따라 진행하면 됩니다.
2. 토지등소유자 또는 조합원 전원의 동의를 얻어 별도의 선정기준을 마련한 경우 그 기준에 따라 시공자 및 정비사업전문관리업자를 선정할 수 있다. (소규모주택정비사업의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정기준 제5조 제2항)
정리하자면
100인 이상 조합의 경우 일반경쟁입찰이 원칙이며 지명경쟁입찰이나 수의계약은 현실적으로 어렵습니다.
다만 100인 이하 또는 조합원 전원의 동의를 얻으면 지명경쟁입찰 또는 수의계약이 가능할 수 있습니다.
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