계약서 작성하는 법 2탄 - 구성 및 예시
이번 포스팅에서는 계약서를 실제로 작성하는 방법에 대해서 알아보겠습니다.
1. 계약서의 구성
1) 표지
표지는 보통 중요한 계약이거나 계약서가 여러 장일 때 작성합니다.
반드시 표지를 만들 필요는 없지만 표지가 있으면 계약서를 관리하기가 쉽습니다.
표지가 있으면 계약서를 자주 꺼내서 종이가 찢어지거나 너덜너덜해지는 것을 막을 수 있습니다.
그리고 표지만 보고도 계약서가 어떤 내용인지 누구와 계약을 한건지 쉽게 유추할 수 있습니다.
표지의 상단에는 계약의 제목을, 중간에는 계약서를 작성한 연월일을,그리고 하단에 계약 당사자의 이름을 기재하면 됩니다.
2) 표제 (계약서 제목)
계약서 본문 상단에는 표제를 적습니다.
예를 들어 부동산을 매매하는 경우 ‘부동산 매매계약서’, 임대차를 하는 경우 ‘임대차계약서’, 돈을 빌리는 경우 ‘금전소비대차계약서’ 라고 작성합니다.
3) 본문
본문에는 아래 내용 중 해당하는 내용을 기재하면 됩니다.
- 목적물의 표시
- 목적물의 가격
- 목적물의 인도방법
- 대금 지급방법
- 목적물 하자 시 처리방법
- 대금지급 지체 시 처리방법
- 계약해제
- 손해배상 등
2. 계약서에 적어야 할 내용
1) 계약의 취지 또는 목적
가장 앞 부분 조항에는 계약의 취지·목적·이유를 기재합니다
제1조 [목적] ‘갑’은 '을에'게 별지 목록 기재의 토지와 건물을 매도한다.
2) 당사자
당사자는 계약서의 마지막에도 기재하기는 합니다.
하지만 계약서 앞 부분에 기재하면 이 계약이 누가하는지 미리 밝히고 불필요하게 당사자 이름이 반복해서 나오는 것을 방지할 수 있습니다
제2조 [당사자] 이 계약의 당사자는 서울시 영등포구 신길동 00번지의 홍길동(이하 ‘갑’이라 한다)과 서울시 강동구 명일동 00번지의 김철수(이하 ‘을’이라 한다)이다.
3) 목적물 표시
목적물이 간단하면 본문 내용에 기재하며,
목적물이 복잡하거나 많은 경우 별지목록에 기재하면 됩니다.
제3조 [목적물] 이 계약의 목적물은 서울시 영등포구 신길동 00번지 토지 및 지상물 일체의 소유권이다.
제3조 [목적물]
이 계약의 목적물은 [별지목록1]에 기재한 내용에 따른다.
[별지목록1]
서울시 영등포구 신길동 00번지
대지 100제곱미터
위 지상 벽돌조 1층 주택 30제곱미터
4) 채무이행기
채무이행기란 채무를 이행해야 하는 시기를 말합니다.
채무이행기를 별도로 기재하지 않으면 계약 성립과 동시에 이행을 해야 하기 때문에
만약 일정 기간 후에 채무를 이행하려고 한다면 채무이행기를 명확하게 기입해야 합니다.
제4조 [목적물의 인도시기]
목적물의 인도시기는 20XX년 XX월 XX일로 한다.
5) 권리의 이전시기
권리의 이전시기는 크게 동산과 부동산에 따라 달라집니다.
동산은 동산을 인도하였을 때 소유권이 이전되고,
부동산은 소유권이전등기가 완료되면 소유권이 매수인에게 이전됩니다.
다만 특약으로 계약서에 특정시기나 조건을 정하면 그 정한 때에 소유권이 이전되므로 명확하게 작성하여야 합니다.
제5조 [소유권 이전시기]
목적물의 소유권은 '을'이 '갑'에게 매매대금을 모두 지급했을 때 '갑'으로부터 '을'에게 이전한다.
6) 기한의 이익 상실
할부판매계약인 경우 상대방이 계약에 따라 착실하게 할부로 대금을 지급하게 되면 문제가 없습니다.
하지만 그렇지 않은 경우 채권자는 일시불로 받지 않고 할부기간만큼 유예해준 시간만큼 손해를 입게 됩니다.
따라서 이와 같은 경우 계약을 종전상태로 되돌려 채무자에게 약정된 의무를 이행하도록 하는데
이를 '기한의 이익 상실'이라고 합니다.
예로 든 할부판매계약에서는 할부로 납부하게 해준 것을 취소하고 미납된 금액을 일시에 모두 지급하게 하는 것입니다.
민법에서는 다음의 경우에 기한의 이익을 상실을 규정하고 있습니다.
- 채무자가 담보를 손상 감소 또는 멸실하게 한 때
- 채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니하는 때
제6조 [기한의 이익상실]
매수인은 다음 중 어느 하나에 해당되었을 때에는 기한의 이익을 상실하며 지급하지 아니한 대금 전액을 즉시 매도인에게 지급하여야 합니다.
1. 매수인이 본 계약을 위반한 경우
2. 매수인이 타 채권자로부터 강제집행이나 파산의 신청을 받거나 스스로 파산이나 정리절차의 개시를 신청한 경우
3. 매수인이 어음이나 수표의 부도처분을 받은 경우
4. 기타 당사자가 약정하여 정한 사유
7) 손해배상액의 예정
장래에 계약이 불이행되었을 때 계약을 미이행자가 손해배상으로 지급해야할 금액을 미리 정한 것을 손해배상액 예정이라고 합니다.
사실 실무에서는 손해배상액을 미리 구체적으로 기재하지 않고 단순히 ‘손해를 배상하기로 한다’라고만 기재하는 경우가 많습니다.
계약을 체결하는 단계에서 서로 계약불이행에 대한 것을 말하기도 껄끄럽고, 더군다나 손해배상액을 미리 말한다는 것이 어렵게 느껴지는 것 같습니다.
하지만 구체적인 액수를 기재하지 않으면 계약불이행 시 손해의 구체적인 액수에 대해서 서로 의견이 갈리게 되고 결국 소송까지 가서 결론이 날 가능성이 높습니다.
미리 손해배상액을 계약서에 내용으로 기재해 놓는다면 계약 이행에 대한 책임이 강해집니다
그리고 계약서에 따라 손해배상액을 지급함에 따라 소송으로 가지않을 가능성도 높아지고, 소송에 가서도 당사자 합의에 의한 손해배상액을 인정 받을 가능성도 높습니다.
제7조 [손해배상액의 예정]
'을'의 책임 있는 사유로 인하여 '갑'이 본 계약의 목적을 달성할 수 없게 된 경우에 '을'은 '갑'에게 금000원을 배상금으로 지급한다.
8) 담보권의 설정
계약에 담보가 제공되는 경우에는 담보권의 종류, 피담보채권의 내용, 담보에 제공된 물건, 담보의 한도액 등에 관한 것을 기재하여야 합니다.
제8조 [담보권의 설정 등]
근저당권설정자는 채무자가 다음 금액의 범위 안에서 채권자에 대하여 현재 부담하고 있는 채무에 대해 연대보증인으로서 기명날인한 채무를 담보하고자 다음 부동산에 순위 제0번의 근저당권을 설정한다.
채권최고액 금000원정
00시 00구 00동 00번지
대 00㎡
위 지상시멘트 벽돌조 기와지붕 3층 주택
1층 00㎡
2층 00㎡
3층 00㎡
9) 비용의 부담
일부 계약의 경우 계약을 이행하기 위해 비용이 지불되어야 할 수 있습니다.
이행시 필요비용이나 기존에 지출한 비용,변제에 따른 비용 등을 명확히 기재하는 것이 필요합니다.
특히 변제에 따른 비용은 특별한 의사표시가 없으면 채무자가 부담하고 채권자의 행위로 변제비용이 증가하면 채권자가 부담하게 됩니다.
그리고 매매계약에 따른 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담하게 됩니다.
제9조 [비용의 부담]
본건 건물에 대한 제세공과금 및 유지보수비에 대하여는 소유권이전등기일을 기준으로 그 전날까지는 '갑'이, 그 이후부터는 '을'이 각 부담하며, 소유권이전등기에 필요한 비용은 '을'의 부담으로 한다.
10) 계약해제
상대방이 계약을 위반하여 대금을 미지급하거나 물품을 인도하지 않는 경우 무작정 기다릴 수는 없는 경우도 있습니다.
이런 경우 기다리지 않고 바로 계약을 해제하여 손해를 줄일 수 있도록 계약 해제 조항을 기재하여야 합니다.
제10조 [계약의 해제]
갑 또는 을은 다음 각 호에 해당하는 경우 그 상대방에게 최고절차 없이 본 계약을 해제하고 물건의 반환을 요구할 수 있다
1. 갑이 본 계약의 0조와 0조를 위반한 경우
2. 을이 본 계약의 0조와 0조를 위반한 경우
3. 기타 갑과 을이 합의하여 별지에 기재한 사항
11) 효력발생 및 소멸
일반적으로 계약이 체결되면 효력이 발생하지만,모든 계약이 그런 것은 아닙니다.
일정 조건을 달성해야 계약 효력이 발생하게 하거나 특정 시기를 지정하는 경우가 있습니다
제11조 [계약의 효력발생]
본 계약은 20XX년 X월 X일부터 그 효력이 발생한다.
12) 묵시의 갱신
흔히 '자동갱신이'라고 부르는 묵시의 갱신은 특별한 사정이 없으면 기존 계약 조건과 동일하게 계약을 유지시키는 조항입니다.
특별한 문제가 없는 경우 장기적인 거래가 예상된다면 번거롭게 매년 또는 매월 계약을 하는 것을 피하기 위해 기재합니다.
제12조 [계약의 자동갱신]
본 계약에 대하여 1개월 전까지 당사자 쌍방의 이의가 없는 경우 본 계약은 자동적으로 전 계약과 같은 조건으로 갱신되는 것으로 한다.
13) 관할법원
관할법원이란 향후 소송이 발생했을 때 그 소송을 담당하게 될 법원을 미리 정하는 것입니다.
만약 내 주소는 서울이고 거래상대방의 주소가 부산인 경우 관할법원을 부산으로 하게 된다면 재판기일에 부산으로 출석해야 해서 매우 불편할 수 있습니다.
보통 실무에서는 계약에서 우위를 점하는 '갑'의 주소 관할법원으로 하는 경우가 많습니다.
제13조 [관할법원]
본 계약으로 인한 소송은 '갑'의 사무소 소재지 관할법원으로 한다.
14) 계약서 말미문언
계약서 말미에는 계약당사자의 주소를 비롯한 인적사항(주민등록번호,전화번호,사업자번호)을 기재하고 서명 날인을 한다고 기재합니다.
위 계약을 증명하기 위해 본 계약서를 2통 작성하여 서명날인 후 각 1부씩을 갖는다
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