이사 후 확정일자를 받아야 하는 이유와 방법 (feat. 우선변제권)
주변에서 이사를 한 후에는 꼭 확정일자를 받으라고 하는데요,
확정일자는 무엇이고 왜 받아야 하는 걸까요?
우선 확정일자를 받아야 하는 이유는 아래 조문을 보면 알 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의 2 (보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. |
전세나 월세로 빌린 주택이 경매되는 경우에 후순위자보다 우선해서 내 보증금을 받을 수 있는 권리를 '우선변제권'이라고 합니다.
이 우선변제권은 지난 포스팅의 '대항력(주택 인도+전입신고)'을 갖추고 확정일자를 받아야 취득할 수 있습니다.
그래서 세입자 입장에서는 이사한 후에는 전입신고와 확정일자를 받아야 하는거죠
그리고 제3자를 보호하는 측면도 있습니다.
만약 확정일자 제도가 없다면 경매 이후에 임대인과 임차인이 마음대로 사후계약서를 작성해서 우선변제권 금액을 부풀리수도 있기 때문입니다.
이 때는 경매에 참여한 제3자가 피해를 입을 수 있겠죠?
그럼 확정일자는 어떻게 받아야 할까요?
확정일자는 그 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위한 날짜입니다.
당연히 주택임대차계약서가 필요하겠죠?
계약서를 들고 주택 소재지의 주민센터, 읍면사무소, 지방법원, 등기소, 공증인을 찾아가면 됩니다.
그럼 계약서 내용을 보고 확정일자부라는 서류에 확정일자번호, 부여일, 임대인과 임차인의 인적사항, 주택소재지, 임대차 목적물, 기간, 보증금과 차임 등을 적어서 보관합니다. 그리고 계약서 여백에 날짜가 표시되는 도장을 찍어줍니다.
요즘은 대법원 인터넷 등기소에서도 가능해서 바쁜 직장생활로 동사무소 가기 어려운 분들은 참고하시면 좋을 것 같습니다.
그런데 이것 저것 입력할게 좀 많아서 나이 많은 어르신들은 이용하기 쉽지는 않겠더라구요. (http://www.iros.go.kr/efd/com/EfdMain.jsp)
계약서에 위 내용이 빠져있으면 안됩니다.
만약 빠져 있는 경우 확정일자를 받더라도 우선변제권 효력이 발생하지 않을 수 있으니 계약서는 꼼꼼하게 작성하셔야 됩니다.
그리고 계약서가 2장이면 간인도 되어 있어야 하고, 수정한 부분이 있으면 수정한 글자 수를 기재하고 그 부분에 임대인/임차인의 날인도 있어야 합니다.
※ 여기서 주의해야 할 점!!
만약 이사 후 전입신고를 하기 전 주택임대차계약서에 확정일자를 받은 경우 우선변제권은 언제 생길까요?
우선변제권은 대항력(이사+전입신고)과 확정일자를 모두 갖춰야 되므로, 확정일자를 먼저 받더라도 대항력이 생기는 전입신고를 마친 다음날 오전 0시에 우선변제권이 생깁니다.
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