주택임대차보호법과 전세권
보통 사람들에게 '집'은 먹을 것, 입을 것과 같이 사람이 살아가는데 꼭 필요한 요소입니다.
현대인에게 집은 자는 곳 그 이상의 재산으로서의 가치도 매우 높습니다.
이번 포스팅에서는 이 소중한 '집'을 지키기 위해 알아두면 좋은 '주택임대차보호법'에 대해 알아보겠습니다.
다들 '주택임대차보호법'(줄여서 '주임법')은 많이 들어보셨을 것 같습니다.
주택임대차보호법은 우리가 살고 있는 주택을 임대할 때 적용되는 법으로 일반법인 민법에 우선해서 적용되는 특별법입니다.
※ 일반법 - 특별법의 관계 일반법과 특별법에서 동일하게 정하고 있거나 특별법에서만 정하는 내용이 있다면 특별법의 내용이 우선 적용됩니다. 당연히 특별법에 정하고 있지 않은 내용이라면 일반법이 적용됩니다 |
주임법은 1981년에 만들어졌는데 그 배경을 좀 살펴보면, 원래 민법은 주택을 빌리는 관계를 전세라고 하고, 그 빌린 사람의 권리를 전세권이라고 정해두었습니다.
(빌려준 사람은 전세권설정자, 빌린 사람은 전세권자)
근데 이 전세권은 물권으로 채권과 달리 민법에서 보호하는 정도가 매우 강합니다.
그러니 갑인 집주인들이 전세권을 설정해주는 것을 꺼려할 수 밖에 없었고, 그래서 강한 보호를 받는 전세권이 아닌 단순 채권에 불과한 임대차를 통해 집을 빌려주게 됩니다.
일종의 꼼수를 쓴거죠.
결국 임차인이 법의 보호를 제대로 받지 못해 피해를 당하는 사례가 계속 발생했고, 결국 이를 해결하기 위해 채권인 임대차를 강하게 보호해주는 특별법을 만들게 되었습니다.
그게 주택에 적용되는 주택임대차보호법과 상가에 적용되는 상가임대차보호법입니다.
사람들이 원래 써야하는 물권을 안 쓰고 자꾸 채권을 쓰니까 아예 채권을 물권처럼 만들어버린 겁니다.
이걸 법에서는 '채권의 물권화 현상'이라고 부릅니다.
※ 민법상 물권과 채권 민법은 우리 권리를 크게 물권과 채권, 2개로 구분합니다. 1. 물권 - 물건에 대한 권리, 총 6종류(지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권) 2. 채권 - 돈 받을 권리. 예) 금전소비대차, 임대차, 사용대차 등 A가 B에게 돈을 빌려주면 A는 B에게 돈을 돌려받을 권리가 있고, 반대로 B는 A에게 돈을 갚을 의무가 있습니다. A와 B의 거래관계를 민법에서는 금전소비대차라고 하며, A의 돈 받을 권리는 채권, B의 돈 줄 의무는 채무라고 하는거죠. 임대차도 비슷한데, 단지 대상이 금전이 아닌 부동산(토지, 건물)이나 동산(차량)이라는 점에서 다를 뿐이죠. 물권은 저당권과 같이 많이 들어보신 용어도 있고, 지역권과 같이 듣기 힘든 용어들도 있습니다. 각각 의미도 다르고 내용도 설명할 부분이 많아 자세한 내용은 다른 포스팅에서 설명드리겠습니다. |
좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
우리는 집을 빌리면 이사한 후에 전입신고와 확정일자를 받습니다.
그래야 내 보증금을 지킬 수 있으니까요.
이 것을 '대항력'이라고 합니다.
집 주인이 내가 전입신고와 확정일자를 받은 후 은행에서 돈을 빌려도 내가 은행보다 우선 순위에 있습니다.
그래서 조금 안심이 되는거죠.
그럼 과거에 주임법이 없었을 때는 어땠을까요?
집주인이 물권인 전세권을 설정해주면 위와 같이 대항력을 가질 수 있지만, 단순히 채권인 경우에는 그게 안됩니다.
채권은 우선순위가 없습니다.
만약 물권이였다면 1순위, 2순위, 3순위자였을 사람들이 모두 동일하게 1/N을 해서 나눠 가져야 합니다.
집주인이 돈이 없다면 보증금도 못받고 거리로 나가야되는 경우가 생기는거죠.
그래서 주택을 대상으로 하는 채권에 대항력을 부여하기 위해 주택임대차보호법에 규정을 만든 것입니다. (주임법 제3조)
한 가지 주의하셔야 할 점은 우리가 흔히 알고 있는 전세와 민법상 물권의 전세권은 다른 것이라는 점입니다.
앞의 전세는 주임법 상의 '임대차'를 말하며, 이 임대차에 필요한 금전을 지급하는 방법에 따라 흔히 전세, 반전세, 월세로 구분해서 부를 뿐이죠.
물권인 전세권은 위에서 언급한 대로 원래는 부동산을 빌려 사용하는 권리인데 보호의 정도가 강한 편이라 현재는 많이 사용 되고 있지는 않습니다.
현실적으로는 민법상 전세권이 많이 사용되지 않고, 주택임대차도 주임법으로 인해 전세권과 비슷한 보호를 받고 있어서 혼용해서 사용해도 크게 상관은 없습니다만, 개념적으로 확실히 다른 개념입니다.
주임법에서는 임차인을 보호하기 위한 여러가지 규정을 갖고 있습니다.
대항력이나 소액임차인의 우선변제권 등이 대표적인데, 다음 포스팅에서 자세하게 한 번 알아보도록 하겠습니다.
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