사업시행계획인가 - 가로주택정비사업과 소규모재건축사업
사업시행자는 사업시행계획서를 작성해서 인가를 신청해야 합니다.
이번 포스팅에서는 사업시행계획인가 신청 시 작성해야 하는 사항과 인가절차, 인가 완료 후 처분 등에 대해서 확인해보겠습니다.
1. 사업시행계획서 작성 사항
<소규모주택정비법 제30조 제1항>
1. 사업시행구역 및 그 면적
2. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
3. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
4. 임시거주시설을 포함한 주민이주대책
5. 사업시행기간 동안 사업시행구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책
6. 임대주택의 건설계획
7. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
8. 사업시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
9. 정비사업비
10. 분양설계 등 관리처분계획
11. 그 밖에 사업시행을 위한 사항으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항
자율주택정비사업의 경우 1, 2, 3, 6, 7호만 작성하면 됩니다.
11호의 대통령령으로 정하는 사항은 아래와 같습니다.
<소규모주택정비법 시행령 제27조>
1. 사업의 종류ㆍ명칭 및 시행기간
2. 사업시행자의 성명 및 주소
3. 사업의 자금확보계획
4. 해당 사업의 토지 또는 건축물 등에 관한 명세와 권리자의 성명 및 주소
5. 사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 사업시행구역 내 건축물 또는 공작물 등의 명세
6. 기존 건축물의 철거계획서(석면이 함유된 건축자재가 사용된 경우 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다)
7. 철거할 필요는 없으나 보수할 필요가 있다고 인정되는 기존 건축물의 명세 및 보수계획
8. 법 제30조제1항제2호의 토지이용계획에 포함된 건축물의 설계도서
9. 법 제43조제2항에 따라 새로 설치되는 정비기반시설 및 종래의 정비기반시설의 조서 및 도면
→ 기존 정비기반시설은 시행자에게, 새롭게 설치되는 정비기반시설은 국가에 소유된다는 내용
9의2. 제3조제1항제2호가목3)에 관한 사항
→ 가로주택정비사업의 면적에 관한 부분입니다. 기본 1만제곱미터이지만 요건에 따라 2만제곱미터까지 확대하는 내용.
10. 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국유지ㆍ공유지의 조서
11. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호의 공동구 설치
→ 공동구란 지하에 설치되어 공동으로 사용하는 전기·가스·수도·통신·하수도 시설을 말합니다.
12. 「물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률」 제8조에 따른 빗물이용시설의 설치ㆍ운영 등 빗물처리계획
13. 사업의 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항
2. 사업시행계획 동의
1) 통지
조합은 총회 개최일부터 30일 전에 조합원들에게 관리처분계획에 관한 사항 중 일부를 문서로 통지하여야 합니다.
<소규모주택정비법 제33조 제1항>
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법
가. 일반 분양분
나. 임대주택
다. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 제26조에 따른 심의 결과를 받은 날을 기준으로 한 가격
6. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 (소규모재건축사업의 경우 재건축분담금 포함)
2) 일반인 공람 및 의견제출
사업시행계획서 사본은 14일 이상 일반인이 공람할 수 있게 하여야 합니다.토지소유자나 이해관계인은 공람 기간 이내에 시장·군수에게 의견을 제출할 수 있습니다.
3) 동의 또는 의결
사업시행계획인가를 신청하기 전에 동의 또는 의결을 거쳐야 합니다.
사업시행계획인가를 변경하거나 중지, 폐지하는 경우도 동일하나 경미한 변경은 예외입니다.
<소규모주택정비법 제26조 제2항>
1. 사업시행자가 토지등소유자인 경우에는 주민합의서에서 정하는 토지등소유자의 동의
2. 사업시행자가 조합인 경우에는 조합 총회에서 조합원 과반수의 찬성으로 의결. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분 및 제36조에 따른 손실보상 금액은 제외한다) 이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 의결
3. 사업시행자가 지정개발자인 경우에는 토지등소유자의 과반수 동의 및 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의
사업시행계획총회는 조합원 100분의 20이상이 직접 출석하여야 하고, 기본적으로는 과반수 찬성이며 정비사업비가 10프로 이상 늘어나는 경우 3분의 2이상 찬성해야 합니다.
3. 사업시행계획인가
1) 인가신청
사업시행자는 사업시행계획서에 정관등과 총회의결서 사본을 첨부해서 시장·군수에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 합니다(소규모주택정비법 제29조 제1항).
2) 공람 및 의견청취
사업시행계획서 사본은 14일 이상 일반인이 공람할 수 있게 하여야 하고, 토지소유자나 이해관계인은 공람 기간 이내에 시장·군수에게 의견을 제출할 수 있습니다(소규모주택정비법 제29조 제6항, 7항).
3) 60일 이내 인가 여부 결정
시장 군수는 특별한 사유가 없으면 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 합니다(소규모주택정비법 제29조 제2항).
4) 인가고시
시장 군수는 사업시행계획인가를 하는 경우에는 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다.
이 때 고시 내용과 방법 및 절차는 아래와 같습니다 (소규모주택정비법 제29조 제5항)
<소규모주택정비법 시행규칙 제10조>
② 시장ㆍ군수등이 법 제29조제5항 본문에 따라 해당 지방자치단체의 공보에 고시하는 사업시행계획인가 또는 사업의 변경ㆍ중지 또는 폐지의 내용에는 다음 각 호의 구분에 따른 사항이 포함되어야 한다.
1. 사업시행계획인가의 고시
가. 사업의 종류 및 명칭
나. 사업시행구역의 위치 및 면적
다. 사업시행자의 성명 및 주소
라. 사업의 시행기간
마. 사업시행계획인가일
바. 수용ㆍ사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세(법 제18조제1항제1호에 따라 시행하는 소규모재건축사업으로 한정한다)
사. 건축물의 대지면적ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ용도 등 건축계획에 관한 사항
아. 주택의 규모 등 주택건설계획
자. 분양 또는 보류지의 규모 등 분양계획
차. 정비기반시설의 귀속에 관한 사항
2. 사업의 변경ㆍ중지 또는 폐지의 고시
가. 제1호가목부터 마목까지의 사항
나. 변경ㆍ중지 또는 폐지의 사유 및 내용
③ 시장ㆍ군수등은 법 제29조제5항 본문에 따라 사업시행계획인가 또는 사업의 변경ㆍ중지 또는 폐지를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하였을 때에는 제2항 각 호의 사항을 해당 지방자치단체의 인터넷 홈페이지에 실어야 한다.
다음은 실제 고시된 가로주택정비사업의 사업시행계획인가입니다.
4. 사업시행계획인가에 따른 처분
1) 조성 대지 및 건축물 분양
사업시행자는 사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물을 사업시행계획인가에 따라 처분 관리하여야 합니다.그리고 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 합니다. (소규모주택정비법 제34조 제1항, 2항)
2) 입주자 모집
사업시행자는 입주자 모집 조건·방법·절차와 입주금(계약금·중도금·잔금)의 납부방법·시기·절차, 주택공급방법·절차 등에 관하여 대통령령으로 정하는 범위에서 시장·군수 등의 승인을 받아 따로 정할 수 있습니다. (소규모주택정비법 제34조 제3항)
현재 대통령령으로 정해진 범위는 없습니다.
3) 잔여분의 처리
사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분을 있는 경우에는 보류지로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 외의 자에게 분양할 수 있습니다. (소규모주택정비법 제34조 제4항)
4) 임대주택의 인수
국토교통부장관, 시장·군수 또는 토지주택공사는 준공인가 및 공사완료의 고시가 있는 날까지 공급되지 않은 임대주택을 인수할 수 있습니다.
5) 임대주택 공급을 위한 임대조건 수립
사업시행자는 임대주택을 건설하는 경우 임차인 자격선정방법, 임대보증금, 임대료 등 임대조건 등을 대통령령으로 정하는 범위에서 시장 군수의 승인을 받아 따로 정할 수 있습니다.
대통령령은 아래와 같습니다.
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 [별표1]>
소규모주택정비사업의 시행으로 건설된 임대주택의 공급조건 등(제34조제1항 관련)
1. 임대주택은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람으로서 해당 주택의 입주를 희망하는 사람에게 공급한다.
가. 기준일(주민합의서 신고일 또는 조합설립인가일) 3개월 전부터 건축심의 결과를 통지받은 날까지 계속하여 해당 사업시행구역에 거주하는 세입자
나. 기준일 현재 해당 사업시행구역에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 사람으로서 주택분양에 관한 권리를 포기한 사람
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업으로 주거지를 상실하여 이주하게 되는 사람으로서 시장ㆍ군수등이 인정하는 사람
라. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사람
2. 주택의 규모별 입주자 선정방법 및 공급절차 등에 관하여는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따른다.
3. 그 밖에 입주자 모집공고의 내용 및 절차, 공급신청ㆍ계약조건ㆍ임대보증금 및 임대료 등 주택공급에 관하여는 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택 특별법」의 관련 규정에 따른다.
위 시도조례로 정하는 사람은 아래와 같습니다
서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례
제40조(임대주택 공급대상자 등)
① 영 제34조제1항 관련 별표1제1호라목에서 "그 밖에 시·도조례로 정하는 사람"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.
1. 해당 사업시행구역 안에 거주하는 세입자로서 세대별 주민등록표에 등재된 날을 기준으로 기준일 3개월 전(「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자는 사업시행계획인가 신청일 전)부터 사업시행계획인가로 인하여 이주하는 날까지 계속하여 거주하고 있는 무주택세대주(다만, 신발생 무허가건축물에 거주하는 세입자는 제외한다) 및 해당 사업시행구역 안에 거주하는 토지등소유자로서 최소분양주택가액의 1/4보다 권리가액이 적은 자 중 해당 사업으로 인해 무주택자가 되는 세대주
2. 해당 사업시행구역 안의 주택을 공급받을 자격을 가진 분양대상 토지등소유자로서 분양신청을 포기한 자(철거되는 주택 이외의 다른 주택을 소유하지 않은 자에 한한다)
3. 해당 사업시행구역 이외의 소규모주택정비 사업시행구역 안의 세입자로서 제1호 또는 토지등소유자로서 제2호에 해당하는 입주자격을 가진 자 (분양신청을 포기한 자)
4. 해당 사업시행구역에 인접하여 시행하는 도시계획사업(소규모주택정비사업을 제외한다)으로 철거되는 주택의 소유자 또는 무주택세대주로서 구청장이 추천하여 시장이 선정한 자
② 영 제34조제1항 관련 별표1제2호에 따른 소규모주택정비사업의 시행으로 건설된 임대주택은 다음 각 호의 순위에 따라 공급한다.
1. 제1순위: 제1항제1호에 해당하는 자
2. 제2순위: 제1항제2호에 해당하는 자
3. 제3순위: 제1항제3호에 해당하는 자
4. 제4순위: 제1항제4호에 해당하는 자
③ 제2항에 따른 같은 순위안에서 경쟁이 있는 때에는 해당 사업시행구역 안에서 거주한 기간이 오래된 순으로 공급한다.
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