준공 인가 및 고시, 청산 - 가로주택정비사업과 소규모재건축사업
건축공사가 완료되면 준공단계에 들어가게 됩니다.
이번 포스팅에서는 준공과 이전고시, 청산에 대해서 알아보겠습니다.
1. 준공인가 및 고시
사업시행자는 공사를 완료한 때에는 시장 군수 등에게 준공인가를 신청하여야 합니다. (소규모주택정비법 제39조 제1항)
준공인가 신청을 받은 시장·군수등은 지체없이 준공검사를 실시하여야 하고, 필요한 때에는 관계 행정기관·공공기관·전문기관 등에 준공검사를 의뢰할 수 있습니다. (동법 제39조 제2항)
시장·군수는 준공검사를 한 결과 사업시행계획대로 완료되었다면 준공인가를 하고 그 사실을 지방자치단체의 공보에 고시하여야 합니다. (동법 제39조 제3항)
시장·군수가 사업을 직접 시행하는 경우 공사가 완료되면 지방자치단체의 공보에 고시하여야 하며 이 경우 준공검사를 받은 것으로 봅니다. (동법 제39조 제4항 및 제6항)
2. 사전입주
준공인가 전이라도 시장 군수는 아래 요건 하에서 사업시행자에게 건축물을 사용하게 할 수 있습니다. (동법 제39조 제5항)
1) 완공된 건축물에 전기ㆍ수도ㆍ난방 및 상하수도 시설 등이 갖추어져 있어 건축물의 사용에 지장이 없을 것
2) 완공된 건축물이 법 제29조에 따라 인가받은 사업시행계획에 적합할 것
3) 공사에 따른 차량통행ㆍ소음ㆍ분진 등의 위해로부터 입주자의 안전이 확보될 것
위 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
3. 이전 고시
이전고시란 종전의 소유권을 분양받을 권리로 잠정적으로 변환하였다가 새로운 대지 또는 건축물에 대한 소유권으로 권리를 변환시키는 것을 말합니다.
일종의 공용환권인데, 공용환권이란 토지의 효용을 증진하기 위하여 권리자의 의사를 불문하고 종전의 토지와 건물에 대한 권리를 새로 건축된 토지와 건축물에 대한 권리로 강제변환시키는 방식을 말합니다.
사업시행자는 대지 및 건축물의 소유권을 이전하는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 하며, 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득하게 됩니다.
이 이전고시는 준공인가 또는 공사완료가 고시되어야 하고, 조합의 토지소유권이 모두 확보되어야 가능합니다.
4. 청산금
사업시행자는 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 합니다. (소규모주택정비법 제41조 제1항)
청산금의 징수방법은 ‘도시및주거환경정비법 제90조’에서 정하고 있습니다.
<도시및주거환경정비법 제90조 제1항>
시장ㆍ군수등인 사업시행자는 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 아니하는 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수(분할징수를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)할 수 있으며, 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자는 시장ㆍ군수등에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있다. 이 경우 제93조제5항을 준용한다.
<도시및주거환경정비법 제93조 제5항>
시장ㆍ군수등은 제4항에 따라 부과ㆍ징수를 위탁받은 경우에는 지방세 체납처분의 예에 따라 부과ㆍ징수할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 징수한 금액의 100분의 4에 해당하는 금액을 해당 시장ㆍ군수등에게 교부하여야 한다.
청산금을 지급받을 자가 받을 수 없거나 받기를 거부한 때에는 사업시행자는 그 청산금을 공탁할 수 있고, 청산금을 지급(분할지급을 포함한다)받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 아니하면 소멸하게 됩니다. (소규모주택정비법 제90조 제2항, 3항)
또한 사업시행구역에 있는 토지 또는 건축물에 저당권을 설정한 권리자는 사업시행자가 저당권이 설정된 토지 또는 건축물의 소유자에게 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있습니다.
5. 가청산금
가청산이란 사업을 진행하는 중 사업자금을 확보하고 권리관계를 정리하기 위해 중간에 청산을 실시하는 것을 말합니다
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가청산은 자금 여력이 부족한 조합이 사업 중간에 자금 확보를 할 수 있는 유용한 방법이지만, 반대로 조합원에게는 예상했던 잔금시기가 앞당겨져 불만이 생길 수 있는 방식입니다.
이런 불만으로 도시정비법이 개정되며 가청산에 대한 조문 자체는 삭제되었는데 실무에서는 가청산을 진행하는 경우가 종종 있어서 소송으로 이어지고는 했습니다.
대법원은 조합의 정관이나 관리처분계획에 가청산에 대한 규정을 둘 수 있다고 합니다. (대법 200다 16743)
이에 대한 내용은 소규모주택정비법 제90조 제2항에서 정하고 있습니다.
<소규모주택정비법 제90조 제2항>
사업시행자는 제1항에도 불구하고 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 사업시행계획인가 후부터 제40조제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.
6. 청산환급금의 지급시기
조합원이 분양신청을 한 경우 종전가격과 종후가격을 비교하여 남는 금액을 청산환급금이라고 합니다.
예를 들어 종전가격이 10억이고 분양받을 아파트 가격이 8억이면 2억을 환급받아야 하며 이를 청산환급금이라고 합니다.
이 청산환급금은 이전고시가 있은 후 받을 수 있는 것이 원칙이며, 정관이나 총회의 의결을 통해 별도로 정할 수 있습니다.
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