매도청구 - 가로주택정비사업과 소규모재건축사업
사업시행구역 안에 모든 토지소유자가 조합설립에 동의하고 분양신청을 했다면 좋겠지만, 현실적으로 그렇지 않은 경우가 더 많습니다.
이렇게 사업에 동의하지 않은 소유자와의 재산관계는 어떻게 정리해야 하는 걸까요?
이번 포스팅에서는 사업에 동의하지 않은 경우 매도청구 진행 절차에 대해 알아보겠습니다.
사업에 동의하지 않은 경우는 크게 2가지입니다.
1. 조합 설립이나 사업시행자 지정 자체에 동의하지 않은 경우
2. 분양신청을 하지 않거나 신청 후 철회한 경우
이 2가지 경우를 나누어 확인해보겠습니다.
1. 조합설립, 사업시행자 지정에 동의하지 않은 경우
1) 촉구
가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자는 건축심의를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 합니다. (소규모주택정비법 제35조 제1항)
하지만 이 때 토지등소유자가 시행하는 경우는 예외로 하고 있습니다.
토지등소유자가 20명 미만인 경우 사업을 토지등소유자가 직접 시행하거나 공동시행으로 할 수 있는데, 이 경우는 매도청구를 할 수 없고 협의에 의해 매수를 하라고 하는 것입니다.
아무래도 앞으로 보게 될 매도청구는 반대하는 소유자의 의사에 반하여 강제적으로 진행하는 절차이고, 소유자의 수가 적은 경우 협의가 용이한 점을 고려한 것 같습니다.
촉구는 30일 이내에 반드시 서면으로 하여야 합니다.
실무에서는 보통 내용증명우편으로 보내는데 반송된 경우 효력이 발생하지 않는다는 점을 주의하셔야 합니다.이 때는 공시송달제도를 이용하시면 됩니다.
2) 회답
촉구를 받은 토지등소유자는 촉구를 받은 날부터 60일 이내에 회답하여야 합니다(동법 제35조 제2항)만약 기간 내에 회답 하지 않은 경우 동의하지 않는다고 회답한 것으로 봅니다(동법 제35조 제3항)
3) 매도청구
사업시행자는 회답기간이 만료된 때부터 60일 이내에 동의하지 않은 자의 건축물과 토지 소유권에 대해 매도 청구를 할 수 있습니다 (동법 제35조 제4항)
2. 분양신청을 하지 않은 경우
1) 손실보상 협의
가로주택정비사업의 또는 소규모재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 자 등과 손실보상에 대한 협의를 해야 합니다. (소규모주택정비법 제36조 제1항)
1) 분양신청을 하지 않은 자2) 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자3) 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
앞서 조합설립과 사업시행자 지정에 동의하지 않은 경우와는 달리 손실보상에 대한 협의를 우선해서 하도록 정하고 있습니다.
손실보상에 대한 협의는 분양신청기간 종료일부터 할 수 있습니다.
2) 매도청구의 소
사업시행자는 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기해야 합니다. (소규모주택정비법 제36조 제1항)
만약 60일 이내에 소송을 제기하지 않았다면, 아예 소를 제기할 수 없는 것은 아니고 지연된 일 수 만큼 지연이자를 지급해야 합니다.지연이자는 6개월 이내면 5%, 6개월 초과 12개월 이하면 10%, 12개월 초과 시 15%입니다.(소규모주택정비법 시행령 제35조)
앞서 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 경우에 촉구와 회답의 절차가 있었습니다.
대법원은 아니지만 지방법원의 판례는 대부분 사업시행자는 소를 제기함과 동시에 촉구 절차를 진행할 수 있다고 합니다.
회답 기간 내에 동의가 있으면 매도청구는 의미가 없어지며, 만약 회답 기간이 경과해도 동의가 없다면 매도청구권이 발생하게 됩니다.
매도청구권은 형성권으로 보는데, 형성권은 행사만 하면 상대방의 동의 없이도 효력이 발생하는 권리입니다.
즉, 사업시행자가 매도청구권을 행사하면 동의하지 않은 자의 소유권에 대해 시가에 의한 매매계약이 성립된 것으로 봅니다.
이 때 매매계약의 성립시기는 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 또는 준비서면이 상대방에게 송달된 날입니다.
3. 시가 산정
매도청구를 하기 위해서는 시가를 지급하여야 하는데, 매도청구 시에 이를 구체적으로 기재할 필요는 없습니다.
왜냐하면 적정 시가의 결정은 법원이 감정평가를 통해 하기 때문입니다.
이 때 적정 시가는 개발이익을 포함해서 정하게 됩니다.
※ 동의하지 않은 소유자의 입장
조합 설립이나 분양 단계에서 문제가 있다고 생각해서 동의하지 않는 사람의 입장에서는 매도청구가 예상될 때 대처가 중요합니다.
특히 시가의 결정은 감정평가에 의해 결정되는데, 한 번 결정되면 번복이 매우 어렵습니다.그래서 감정인 선정절차부터 대응하는 것이 좋고, 그러기 위해서는 법률전문가를 조기에 만나 상담을 하는 것이 필요합니다.
4. 공사 착수
매도청구 후 승소판결을 받아야 공사에 착수할 수 있습니다.
매도 청구 소송이 확정되지 않은 경우 철거를 시작할 수 있을지에 대해서는 판례의 의견이 조금 다릅니다.
대법원은 조합원인 경우에 가집행선고부 판별을 받아 인도 집행을 완료한 후에 철거를 한 경우 정당행위로 본 사례가 있습니다.(2009도8473)
또 현금청산대상자의 명시적인 승낙이나 가처분 판결을 받지 못한 경우 철거는 불가능하다고 본 사례도 있습니다.
입주자 모집에 대해서는 아래와 같이 정하고 있습니다.
<소규모주택정비법 제34조 제8항>
제7항에 따른 주택의 공급 방법ㆍ절차 등은 「주택법」 제54조를 준용한다.
다만, 사업시행자가 제35조에 따른 매도청구소송을 통하여 법원의 승소판결을 받은 후 입주예정자에게 피해가 없도록 손실보상금을 공탁하고 분양예정인 건축물을 담보한 경우에는 법원의 승소판결이 확정되기 전이라도 「주택법」 제54조에도 불구하고 입주자를 모집할 수 있으나, 제39조에 따른 준공인가 신청 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 한다.
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