가로주택정비사업과 소규모재건축사업의 시행자
지난 포스팅에서는 소규모주택정비사업 중 자율주택정비사업의 시행자에 대해 알아보았습니다.
이번에는 가로주택정비사업과 소규모재건축사업의 시행자는 누구이며 어떤 형태로 시행을 하는지 알아보도록 하겠습니다.
가로주택정비사업과 소규모재건축사업은 시행자는 동일하며 총 5가지로 구분해 볼 수 있습니다.
1. 주민합의체
2. 조합
3. 공동시행
4. 공공시행자
5. 지정개발자
(6. 사업대행자)
아래에서 각각 확인해보겠습니다.
1. 주민합의체
대부분 재건축 재개발이라고 하면 조합을 가장 먼저 떠올립니다.그런데 가로주택정비사업과 소규모재건축사업에서는 토지 소유자가 20명 미만인 경우 주민합의체를 구성하여야 합니다. (빈집및소규모주택정비에관한 특례법 제22조제1항)이 때 주민합의체는 토지소유자 전원의 합의가 있어야 합니다.
2. 조합
가로주택정비사업과 소규모재건축사업의 조합설립 요건은 지난 번에 포스팅을 했었는데 다시 한 번 확인해보겠습니다.
- 가로주택정비사업: 토지소유자 80% 이상 + 토지면적 2/3 이상 토지소유자 동의, 조합설립인가- 소규모재건축사업: 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 + 토지면적의 3/4 이상 + 각 동별 과반수 이상 동의,조합설립인가
참고로 조합은 사업의 중복방지를 위해 1곳만 인가가 가능합니다.
3. 공동시행
대부분의 재건축 재개발이 조합 단독으로 되는 경우가 많아서 그걸 당연하게 생각하는 경우가 많습니다.
하지만 주민합의체와 조합은 아래에 해당하는 자와 공동으로 사업 시행이 가능합니다. (동법 제17조 3항 1호)
1) 시장 군수
2) 토지주택공사
3) 건설업자
4) 등록사업자
5) 신탁업자
6) 부동산투자회사
조합의 경우 공동시행을 하기 위해서는 조합원의 과반수 동의가 필요합니다.(동법 제17조 3항 2호)
참고로 꼭 조합을 포함한 2곳의 공동시행이 아닌 조합, 한국토지공사, 시장군수 등 복수로 공동시행하는 것도 가능합니다.
4. 공공시행자
공공시행는 위에서 살펴 본 주민합의체, 조합 그리고 공동시행과는 좀 다릅니다.
시장 군수가 아래 사업의 상황에 따라 공공시행자를 지정하여 사업을 추진하게 하는 것을 말합니다
1. 천재지변, 안전 등의 사유로 긴급한 사업을 시행해야 할 때
2. 주민합의체를 신고한 날 또는 조합설립인가를 받고 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 경우
3. 사업이 장기 지연되는 등 계속 추진하기 어려운 경우
4. 사업시행계획인가가 취소된 경우
5. 사업시행구역의 국공유지 면적이 전체의 1/2 이상이며 토지 소유자 과반수가 지정에 동의하는 경우
6. 토지면적 1/2 이상, 소유자 2/3이상이 지정을 요청하는 경우
사업 시행의 필요성은 있으나 사업 진행이 매우 어려운 상태일 때 시장 군수가 공공시행자를 지정하는 것입니다.
만약 시장 군수가 공공시행자를 선정하여 진행할 때는 기존의 주민합의체와 조합의 신고와 인가는 취소됩니다.(동법 제18조 제3항)
대신 주민대표회의라는 것을 구성하게 해서 주민의 이익을 대변하게 합니다. (도시정비법 제47조 및 제48조 준용)
5. 지정개발자 (동법 제19조)
가로주택정비사업과 소규모재건축사업에서는 신탁업자를 사업시행자로 지정할 수 있습니다.
이 때 지정하는 자는 조합설립 동의 요건 이상이어야 하며, 신탁업자는 전체 면적의 1/3 이상의 토지를 신탁받아야 합니다.
신탁업자가 지정되면 공공시행자와 마찬가지로 기존의 주민합의체나 조합은 설립인가가 취소됩니다.
그리고 토지등소유자 전체회의를 구성하여 사업에 참여하게 됩니다.
이 경우도 도시정비법 제48조를 준용하게 되는데, 조심하셔야 할 점이 있습니다.
도시정비법 제48조 3항에서 토지등소유자 전체회의의 소집 절차 ·시기 및 의결방법 등에 관해 조합의 규정을 준용하여 적용하는데, 위임과 대리에 관한 조항인 제45조 5항은 빠져 있습니다.
따라서 본인이 직접 참석을 못하고 대리인으로 하여금 의결하게 하는 것은 논란의 여지가 있을 수 있습니다.
(6. 사업대행자)
사업대행자는 말 그대로 사업을 대신해서 할 뿐이며, 직접 주체가 되어 시행하는 사업시행자와는 다릅니다.
(그래서 괄호로 표기했습니다)
원래 가로주택정비사업과 소규모재건축사업에서는 사업대행자에 대한 규정을 두지 않았었는데, 2019년 법을 개정하며 도시정비법 제28조의 사업대행자 규정을 준용하였습니다. (빈집및소규모주택정비에관한특례법 제56조 1항)
1) 장기간 사업이 지연되거나 권리관계에 대한 분쟁으로 사업 추진이 어려운 경우
2) 토지 소유자(조합)의 과반수 동의로 요청하는 경우
위 조건 중 하나에 해당하는 경우 시장·군수는 아래 해당하는 자에게 사업을 대행하도록 할 수 있습니다.
1. 시장·군수가 직접
2. 토지주택공사
3. 지정개발자 (도시정비법 제27조 및 동법 시행령 제21조)
- 토지 등 소유자 : 전체의 1/2 이상 면적 소유 및 전체 소유자 50% 이상 추천을 받은 자
- 민관합동법인 : 토지 소유자 50% 이상 추천 받은 민관합동법인 - 신탁업자 : 전체 면적의 1/3 이상 신탁받은 신탁업자
이렇게 가로주택정비사업과 소규모재건축사업의 사업시행자는 주민합의체 또는 조합 단독, 공동시행, 공공시행자, 지정개발자, (사업대행자) 등으로 구분할 수 있습니다.
당연히 가로주택정비사업과 소규모재건축사업을 하시는 분들은 주민합의체 또는 조합 단독으로 빠르게 사업을 완료하는 것이 최고일 것입니다.
하지만 재건축 재개발 사업에서는 상황에 따라 변수가 생길 여지가 너무 많습니다.
꼭 주민합의체나 조합 단독만이 정답은 아니며 다른 경우의 수도 있다는 정도로 알아 두시고 나중에 문제가 생겼을 때 한 번쯤 고려해보시면 좋을 것 같습니다.
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