가로주택정비사업 분담금 계산해보기 1탄
가로주택정비사업과 같은 재건축, 재개발사업에서 개인에게 가장 중요한 것을 꼽으라면 분담금이 아닐까요?
이번에는 실제 예시를 들어 분담금을 한 번 예상해보겠습니다.
분담금의 계산 방법은 크게 2가지가 있는데 이전 포스팅에서 말씀드렸던 방법을 사용해보도록 하겠습니다.
* 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
분담금은 위와 같은 공식으로 계산될 수 있는데, 이를 계산하기 위한 가정을 몇 가지 추가해보겠습니다.
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1. 분양 세대 수 : 150세대 |
그럼 계산을 한 번 해보겠습니다.
* 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
1. 조합원 분양가
* 조합원 분양가 = 분양가 x 공급면적 = 3,500,000 x 85.5 = 299,250,000 (원)
보통 조합원 분양가는 일반 분양가보다 조금 낮게 책정하는 편이지만 일단 계산상 편의를 위해 동일하게 계산합였습니다. 이전 포스팅에서 공급면적이 분양면적이라고 불린다고 말씀드렸듯이 분양가 계산시 기준면적이 됩니다.
2. 권리가액
* 권리가액 = 감정평가액 x 비례율
2-1. 감정평가액
* 감정평가액 = 공시주택가격 x 1.3 = 100,000,000 x 1.3 = 130,000,000 (원)
사실 감정평가액은 감정평가사와 같은 전문인의 영역입니다.
그렇다고 예상액을 추정하자고 감정평가를 받기는 어렵죠.
이 때 정확한 금액은 아니지만 대략 공시된 주택가격의 1.3을 곱해줘서 감정평가금액으로 추정하기도 합니다.
2-2. 비례율
* 비례율 = (총 분양수입 - 총 사업비용 ) ÷ 종전자산평가액 * 100
1) 총 분양수입
* 총 분양수입 = 분양가 x 공급면적 x 분양 세대 수 = 3,500,000 x 85.5 x 150 = 44,887,500,000
2) 총 사업비용
* 총 사업비용 = 건축비 + 기타사업비 = (㎡당 공사비 x 계약면적 x 세대 수) + (건축비 x 0.33)
= (1,400,000 x 112.7 x 150) + (23,667,000,000 x 0.33) = 31,477,110,000
건축비는 공급면적(분양면적)이 아닌 계약면적을 사용합니다. 공사를 할 때 아파트만 짓는게 아니고 전체 대지에 여러가지 시설을 설치하니 당연하겠죠?
그리고 기타사업비는 보통 건축비의 3분의 1 수준입니다. 공사 형태에 따라 차이가 나기는 하지만 통상적으로 30~35%수준에서 결정되는 경우가 많습니다.
3) 종전자산 평가액
* 종전자산 평가액 = 감정평가액 x 기존 주택 수(조합원 수) = 공동주택가격 x 1.3 x 기존 주택 수
= 100,000,000 x 1.3 x 70 = 9,100,000,000
이렇게 나온 금액으로 비례율과 권리가액을 구해보겠습니다.
* 비례율 = ((총 분양수입 - 총 사업비용 ) ÷ 종전자산평가액) * 100
= ((44,887,500,000 - 31,477,110,000)÷ 9,100,000,000) * 100
= 147%
* 권리가액 = 감정평가액 x 비례율 = 130,000,000 x 1.47 = 191,577,000
계산된 비례율과 권리가액으로 최종적으로 분담금을 예상해보겠습니다.
* 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
= 299,250,000 - 191,577,000 = 107,673,000 (원)
최종 분담금은 약 1억이 조금 넘는 것으로 계산되었는데요, 여러 가지 추정을 가정해서 계산한 것이라 실제와는 차이가 있을 수 있습니다.
그래도 계산방법은 다른 사례에도 한 번 참고해서 적용해보시면 좋을 것 같습니다.
그래서 이 방법 외에도 다른 계산 방식을 쓰기도 하는데 그 부분은 나중에 또 포스팅해 보겠습니다.
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