가로주택 정비사업과 소규모 재건축 사업의 절차
이전 포스팅에서 말씀드렸듯이 소규모주택정비사업은 재개발·재건축에 비해 진행 절차가 비교적 간단합니다.
기존 재건축·재개발은 조합설립인가 전에 정비기본계획을 수립하고 구역지정을 받습니다
이후 조합 설립을 위한 조합설립추진위원회를 구성합니다.
가로주택정비사업의 경우 이 단계들을 제외하여 전체 개발에 소용되는 시간을 많이 줄였습니다.
실제로 그림 상의 기존 재건축 재개발이 평균 8년 6개월이라고 하는데 실제로는 더 걸리는 경우가 허다합니다.
이번에는 가로주택 정비사업과 소규모 재건축 사업의 절차에 대해 조금 구체적으로 알아보겠습니다.
1. 조합설립인가 - (시장/군수/구청장 인가)
조합을 설립하려면 소유자의 동의를 얻어야 하고, 이후 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다
이 동의는 가로주택 정비사업과 소규모 재건축 사업의 요건이 조금 다릅니다.
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가로주택 정비사업 (빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제23조 1항) |
소규모 재건축 사업 (빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제23조 2항) |
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토지등 소유자의 80% 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상 동의 + 지역 내 공동주택은 동별 구분 소유자의 과반수 동의
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공동주택의 각 동별 구분 소유자의 과반수 동의 + 주택단지의 전체 구분 소유자의 4분의 3 이상 동의
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조합 관련한 더 자세한 내용은 아래 포스팅 링크를 눌러서 확인가능합니다.
2. 건축심의
조합을 설립하면 지방건축위원회로부터 아래 사항을 심의받아야 합니다
1) 건축물의 주용도, 건폐율, 용적률, 높이
2) 건축물의 건축선
3) 정비기반시설 계획
4) 공동이용시설 설치계획
5) 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
6) 기타 시도 조례로 정하는 사항
(건축심의에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)
3. 종전자산평가
건축심의를 잘 통과했다면 조합원 자산에 대한 감정평가를 받을 수 있습니다.
이 평가는 조합이 총회에서 의결로 선정한 감정평가업자와 시장/군수가 선정한 감정평가업자의 금액을 평균해서 결정됩니다.
(종전자산평가에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)
4. 조합원 분양신청
(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제28조)
조합은 건축 심의 결과를 통과받은 날로부터 90일 이내에 종전자산평가액, 분담금 추산액, 분양신청기간에 대해 토지등 소유자에게 통보하고 일간신문에 공고해야 합니다.
(조합원 분양신청에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)
5. 관리처분계획 수립
(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제33조)
관리처분계획은 사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등을 대상으로 하는 권리 배분에 대하여 정하는 것입니다.
빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제33조에 규정되어 있습니다.
(조합원 분양신청에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)
6. 사업시행계획인가
(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제29조, 제30조)
5번의 계획이 모두 정리되면 시장/군수에게 계획을 제출하고 사업시행을 하겠다는 인가를 받아야 합니다.
이 계획에는 동법 제30조에서 규정하고 있는 아래 내용을 포함하여야 합니다.
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1 |
사업시행구역 및 면적 |
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2 |
토지이용계획 |
건축물배치계획 포함 |
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3 |
정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획 |
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4 |
주민 이주대책 |
임시거주시설 포함 |
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5 |
사업시행기간 내 범죄예방 대책 |
가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 |
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6 |
임대주택의 건설계획 |
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7 |
건축물의 높이 및 용적률에 대한 계획 |
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8 |
폐기물의 처리계획 |
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9 |
정비사업비 |
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10 |
분양설계 등 관리처분계획 |
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11 |
기타 조례로 정하는 사항 |
(사업시행계획인가에 대한 자세한 내용은 이 포스팅을 참고해주세요)
7. 이주, 착공 및 분양
(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제34조)
드디어 이주 후 공사에 착수할 수 있습니다.
건축물이 건설되면 동법 제29조에 따라 토지등소유자에게 공급하고 분양을 실시합니다.
8. 준공인가 및 조합청산
(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제40조, 제41조)
공사가 완료되면 준공인가를 받고 조합의 청산을 실시합니다.
가로주택 정비사업도 재개발 재건축과 같이 추가 분양받은 주택은 3년간 전매 제한이 있으니 주의하시기 바랍니다.
(준공인가 및 청산에 관한 더 자세한 내용은 이 포스팅을 확인해주세요)
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