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관리처분계획 - 가로주택정비사업과 소규모재건축사업
건축심의 후 분양신청이 종료되면 사업시행자는 분양신청현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 합니다.
이번 포스팅에서는 관리처분계획에 대해서 알아보겠습니다.
관리처분계획이란 쉽게 말해서 가로주택정비사업과 소규모재건축사업을 앞으로 어떻게 진행하고 관리하겠다라고 정하는 것을 말합니다.
관리처분계획에서 무엇을 정하는지 보시면 이해가 빠르실 것 같습니다.
1. 관리처분계획 수립
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 (임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함)
4. 일반 분양분, 임대주택, 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 제26조에 따른 심의 결과를 받은 날을 기준으로 한 가격
6. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 (소규모재건축사업은 재건축분담금 포함)
7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액(취약주택정비사업의 경우로 한정한다)
9. 그 밖에 소규모주택정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항
9호의 대통령령으로 정하는 사항은 아래와 같습니다.
<동법 시행령 제30조>
1. 법 제34조 제4항 전단(분양신청 후 남은 토지)에 따른 보류지등의 명세와 추산액 및 처분방법
2. 법 제36조(분양신청을 하지 않은 자)와 손실보상에 관한 협의를 하여야 하는 토지등소유자별 기존 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 처분방법
3. 제31조제1항제4호(하나의 필지와 그 위 건축물을 2인 이상에게 분양하는 경우)에 따른 비용의 부담비율에 의한 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도ㆍ방법 및 시기. 이 경우 비용부담에 의하여 분양받을 수 있는 한도는 정관등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정한다.
4. 사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 정비기반시설 및 새로 설치되는 정비기반시설의 명세
5. 기존 건축물의 철거 예정시기
6. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항
6호의 시도조례로 정하는 사항은 아래와 같습니다.
<서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제35조>
1. 법 제33조제1항제1호에 따른 분양설계에는 다음 각 목의 사항을 포함하여야 한다.
가. 관리처분계획대상물건 조서 및 도면
나. 임대주택의 부지명세와 부지가액·처분방법 및 임대주택공급대상세입자 명부(임대주택을 건설하는 소규모주택정비사업에 한정)
다. 종전 토지의 지적 또는 임야도면
2. 법 제29조제3항에 따른 동의서 또는 의결서 사본 및 영 제25조제2항2호에 따른 분양신청서(권리신고사항을 포함한다) 사본
3. 그 밖의 관리처분계획의 내용을 증빙하는 서류
2. 관리처분계획의 기준
관리처분에서 정한 내용을 어떤 기준으로 진행할지는 소규모주택정비법 제33조 제3항에서 정하고 있습니다.
1. 종전의 토지 또는 건축물의 면적, 이용 상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
2. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물은 넓히거나 좁혀 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 다음 각 목에 따라 사업시행구역이 확정된 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
가. 제18조에 따른 공공시행자 또는 제19조에 따른 지정개발자의 지정ㆍ고시
나. 제22조에 따른 주민합의체 구성의 신고
다. 제23조에 따른 조합설립인가
4. 재해상 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 넓혀 토지를 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다.
5. 분양설계에 관한 계획은 제28조에 따른 분양신청기간이 만료하는 날을 기준으로 하여 수립한다.
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
나. 다음 어느 하나에 해당하는 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다.
1) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에 위치하지 아니한 소규모재건축사업의 토지등소유자
2) 근로자(공무원인 근로자를 포함한다) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자
3) 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사등
4) 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자
다. 제1항제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제40조제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.
라. 가로주택정비사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하되, 다가구주택을 소유한 자에 대하여는 제1항제5호에 따른 가격을 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액으로 나눈 값(소수점 이하는 버린다)만큼 공급할 수 있다.
마. 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 소규모재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택수의 범위에서 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있다.
분양기준은 6호와 7호에서 정하고 있는데요, 서술되어 있다보니 알아보기 쉽지 않습니다.
좀 보기 쉽게 표로 정리하면 아래와 같습니다.
| 분양기준 | |
| 원칙 | 1세대 1주택 |
| 2주택 | 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위 내에서 2주택 공급 이 중 1주택은 주거전용면적이 60㎡이하이며 3년간 전매 금지 |
| 3주택 | ① 가로주택정비사업의 경우 3주택 이하로 한정, 다가구주택을 소유한 자는 종전자산가격을 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액으로 나눈값만큼 공급 ② 과밀억제권역에서 투기과열지구가 아닌 소규모재건축사업은 토지등소유자가 소유한 주택 수의 범위에서 3주택 이하로 한정하여 공급 |
| 주택 수만큼 분양 | ① 과밀억제권역에 위치하지 아니한 소규모재건축사업의 토지등 소유자 ② 근로자 숙소, 기숙사 용도로 소유하고 있는 토지 등 소유자 ③ 국가, 지방자치단체 및 토지주택공사 등 ④ 공고기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 주택을 양수한 자 |
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