노후 불량 건축물이란?

노후·불량 건축물이란?

소규모 주택 정비 사업의 대상은 '노후·불량 건축물'입니다.

자율주택 정비사업, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축 사업 모두 동일합니다.

 

 

노후 불량 건축물에 대해서 정의하고 있는 법은 '도시 및 주거환경 정비법'입니다.

법의 원문을 보는 것이 보다 정확하겠지만 간단하게 요약해서 보겠습니다.

<도시 및 주거환경 정비법 제2조 3호 가목> 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

 

<도시 및 주거환경 정비법 제2조 3호 나목> 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물이면서  <도시 및 주거환경 정비법 시행령 제2조 1항 1호, 2호> 1. 급수ㆍ배수ㆍ오수 설비 등의 설비 또는 지붕ㆍ외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물 또는 2. 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성ㆍ내하력(耐荷力) 등이 고시하는 기준에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물

법에서 정하고 있는 기준에 해당하면서 시행령의 1호 또는 2호 중 하나에 해당하면 됩니다.

 

<도시 및 주거환경 정비법 제2조 3호 다목> 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치하며,  건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상되며, <도시 및 주거환경 정비법 시행령 제2조 2항 > 1. 아래 면적에 미치지 못하거나 도시군 계획시설의 설치로 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물   <건축법 제57조 1항, 동법 시행령 제80조>    주거지역: 60제곱미터, 상업지역: 150제곱미터, 공업지역:150제곱미터, 녹지지역: 200제곱미터, 기타지역: 60제곱미터   <서울특별시 건축조례>    주거지역: 90제곱미터, 상업지역: 150제곱미터, 공업지역:200제곱미터, 녹지지역: 200제곱미터, 기타지역: 90제곱미터 2. 공장의 매연 소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물 3. 해당 건축물을 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수 보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물

역시 법에서 정한 조건을 충족하면서 시행령 3개 중 1개에 해당하면 됩니다.

간단하게 정리하면 주변 상황은 괜찮은데 자기 건물이 오래되거나 좋지 않아서 유지하는게 오히려 손해인 경우죠.

 

갑자기 면적이 나오는데, 사실 저 면적은 건축물이 있는 토지를 분할할 때 제한입니다.

서울시 주거지역에 있는 건축물의 토지는 90제곱미터 밑으로는 분할을 못합니다.

 

건축법 시행령에서는 60제곱미터 이상이면 분할이 가능한데, 서울시 조례에서 90제곱미터로 더 강하게 규제한 것입니다.

결국 분할도 안되는 작은 면적에 있는 건축물은 노후불량 건축물로 봐서 재건축을 허용해주는 것이죠.

 

<도시 및 주거환경 정비법 제2조 3호 라목> 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물이며, <도시 및 주거환경 정비법 시행령 제2조 > 1. 준공된 후 20년 이상 30년 이하 건축물 2. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 및 도시 기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물 <서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례> 1. 공동주택 - 철근콘크리트 20년~30년(층수와 연도에 따라 달라짐), 그 외 20년 2. 기타 주택 - 철근콘크리트 30년, 그 외 20년

법에서 정한 조건을 만족하며, 시행령과 서울시 조례에서 정한 주택의 종류에 따른 준공 이후 기간을 만족하면 됩니다.

 

대부분의 근거가 법과 조례인데, 위에서 보시다시피 마지막에는 조례를 따라가는 경우가 많습니다

그런데 조례는 자주 바뀌는 편이어서 한 번씩 변경된 부분이 없는지 확인이 필요합니다.