소규모 주택정비사업의 규제 완화
소규모 주택 정비사업은 규모가 대부분 소규모라서 대규모 재건축이나 재개발보다 사업성이 떨어집니다.
그러다 보니 정부에서는 소규모 주택 정비사업을 장려하기 위하여 여러 법을 통해 이를 보완하여 주고 있습니다.
이번 포스팅에서는 정부에서 소규모 주택 정비사업의 규제를 완화해주는 부분에 대해서 다뤄보겠습니다.
(규제 완화의 법적 근거에 대해서는 다음 포스팅을 참고해주세요)
1. 건폐율 완화
건폐율은 전체 대지면적에서 건물이 차지하는 면적 비율을 말합니다.
예를 들어 100제곱미터의 대지에 건폐율을 50%로 정한다면 건물면적은 50제곱미터를 넘을 수 없습니다.
가로주택정비사업에서는 이 건폐율을 완화하여 주고 있습니다.
보통 지상주차장의 경우 건폐율에 포함되지만 가로주택정비사업은 이 부분이 적용되지 않습니다
2. 대지의 조경기준 완화 (빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 제48조)
건축법에 따른 대지의 조경기준을 완화해주고 있습니다.
원래 건축의 조경 기준은 건축법 제42조 1항에서 정하고 있는데, 가로주택정비사업은 이 기준을 절반으로 완화해주어서 건축 가능한 면적이 증가합니다.
서울시 조례에 따르면 연면적 1000㎡는 5%, 1000~2000㎡는 10%, 2000㎡ 이상은 15%가 조경면적 기준입니다.
그런데 빈집및소규모주택정비에 관한 특례법에 따라 1/2 범위 내로 줄여줄 수 있습니다.
3. 대지안의 공시기준
보통 지적도를 보시면 건축물이 필지 내에 꽉 들어차게 건축되어 있지 않습니다.
그 이유는 조례에서 건축을 할 때 건축물의 경계선을 인접 대지 경계선으로부터 일정 거리 이상 띄워서 건축하도록 정하고 있기 때문입니다.
예를 들어 서울시의 아파트는 3미터 이상, 연립주택은 2미터, 다세대주택은 최소 1미터 이상은 띄우고 건축해야 합니다.
가로주택정비사업은 이 거리를 1/2 범위 내에서 완화해주고 있습니다.
만약 아파트의 경우이면 1.5미터만 띄우면 되는 거죠
4. 건축물의 높이 제한
건축법 제60조와 제61조에서는 건축물의 높이를 제한하고 있습니다.
‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’에서는 그 높이 제한을 1/2 범위 내에서 완화해주고 있습니다.
5. 주택법에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준
원래 놀이터 설치 시 대지 경계나 도로, 주차장에서 3미터 이상 거리를 두고 설치해야 하는데 이를 적용하지 않아도 됩니다.
그리고 주택법에 따라 의무적으로 설치해야 할 복리시설의 적용도 완화하고 있습니다.
6. 주차장 설치기준
요즘 주차장은 집을 고르는데 정말 중요한 요소입니다.
주차장이 부족할 때 그 불편함은 이루 말할 수 없죠.
그래서 주차장 설치 기준이 많이 강화되었는데, 사실 소규모 주택 정비사업에서는 사업성을 떨어뜨리는 한 요소이기도합니다.
소규모 주택 정비사업의 경우 전체 주차장 면적의 30프로 이내에서 주변에 노상 주차장이나 노외주차장 확보가 가능한 경우 이 제한을 완화받습니다.
7. 용적률 완화
사업에 공공임대주택의 비율이 20% 이상이라면 용적률을 완화시켜 줍니다.
예를 들어 제2종 주거지역의 경우 용적률이 200%인데 공공임대주택을 포함하여 건설한다면 250%까지 용적률을 늘려줍니다.
그런데 250% 이상은 안됩니다.
왜냐하면 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 규정하고 있는 제2종 주거지역의 용적률의 상한이 250%이기 때문입니다.
8. 금융지원
지난번 포스팅에서도 말씀드렸듯이 주택도시보증공사에서 사업비를 융자받을 수 있습니다.
사업비 융자는 크게 초기 사업비와 본 사업비로 나누어지는데,
초기 사업비는 전체 사업비의 5%(한도 15억 이내)에서 지원을 하고 있으며, 금리는 1.5%(변동금리)입니다.
연면적의 20% 이상 공공임대를 한다면 한도가 70%까지 가능해집니다.
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