정비기반시설의 무상양수·양도

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정비기반시설의 무상양수·양도

소규모주택정비사업과 같은 재건축·재개발에서 주택의 중요성은 두 말할 필요가 없습니다.

하지만 주택 뿐만 아니라 주변의 기반시설도 매우 중요한데 주택과 근접한 도로가 잘 정비되어 있는지, 공원은 있는지, 도시가스는 들어오는지 여부도 주택의 가치에 큰 영향을 미치게 됩니다.

이런 시설들을 법에서는 정비기반시설이라고 하는데,

이번 포스팅에서는 가로주택정비사업과 소규모재건축사업 진행 시 이 정비기반시설이 무엇인지, 그 소유권 처리를 어떻게 되는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 정비기반시설의 정의

정비기반시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구, 주민 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로 대통령령으로 정하는 시설입니다 (도시및주거환경정비법 제2조 4항)

여기서 공동구는 지하매설물을 공동수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 기하기 위하여 도로의 지하에 박스 암거 형태로 설치된 시설물을 말합니다

대통령령인 도시및주거환경정비법에서 제3조에서 정하는 시설은 아래와 같습니다.

1. 녹지

2. 하천

3. 공공용지

4. 광장

5. 소방용수시설

6. 비상대피시설

7. 가스공급시설

8. 지역난방시설

9. 사업시행계획서에 포함된 공동이용시설 중 시·도지사 관리시설

2. 정비기반시설의 설치와 비용부담

시장ㆍ군수 등은 소규모주택정비사업의 시행으로 정비기반시설 또는 공동이용시설의 확충이 필요하다고 인정하는 경우 직접 설치하거나 사업시행자에게 설치하도록 할 수 있습니다. (소규모주택정비법 제43조 1항)

이 때 비용부담에 관해서는 도시정비법을 준용하도록 하고 있습니다(소규모주택정비법 제56조).

시장 군수는 총액의 1/3내에서 정비기반시설의 관리자에게 비용을 부담하게 할 수 있고, 다른 정비기반시설의 정비가 그 정비사업의 주된 내용이 되는 경우에는 1/2까지 부담시킬 수 있습니다.

그리고 시장 군수는 그 비용 명세와 금액을 관리자에게 통지해야 합니다. (도시정비법 제94조 1항, 도시정비법 시행령 78조)

3. 공동구의 설치와 비용부담

공동구의 설치와 비용부담은 도시정비법 제94조 2항과 3항에서 정하고 있습니다.

사업시행자는 정비사업을 시행하는 지역에 전기ㆍ가스 등의 공급시설을 설치하기 위하여 공동구를 설치하는 경우에는 다른 법령에 따라 그 공동구에 수용될 시설을 설치할 의무가 있는 자에게 공동구의 설치에 드는 비용을 부담시킬 수 있습니다.

1. 설치공사의 비용

2. 내부공사의 비용

3. 설치를 위한 측량 설계비용

4. 공동구의 설치로 인해 보상이 필요한 경우 보상비용

5. 공동구 부대시설 설치비용

6. 융자금이 있는 경우 이자비용

이 때 보조금이 있는 경우 보조금은 설치비용에서 제외합니다.

관리자의 부담비율은 공동구의 점용예정면적비율에 따르며 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 후 지체없이 공동구점용예정자에게 부담금 납부를 통지하여야 합니다. (도시정비법 시행령 제16조 2항)

통집받은 공동구점용예정자는 공동구의 설치공사가 착수되기 전 부담금의 1/3을 납부해야 하며, 잔액은 공사완료 고시일 전까지 납부해야 합니다. (도시정비법 시행령 제16조 3항)

4. 정비기반시설의 무상 양도 양수

1) 도시정비법 상 정비기반시설의 무상 양도 양수

소규모주택정비법 제56조는 도시정비법 제97조를 준용하고 있습니다.

<도시정비법 제97조>
① 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 정비사업의 시행으로 새로 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설을 대체하는 정비기반시설을 설치한 경우에는 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다.

② 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 그에게 무상으로 양도된다.

2개의 조항이 비슷하지만 자세히 보시면 정비기반사업의 설치 주체가 다르며, 그에 따라 무상귀속되는 범위도 다릅니다.

1항은 시장 군수, 토지주택공사가 설치하는 경우 무상양수·양도함을 말합니다

2항은 기타 다른 사업시행자가 설치하는 경우 종전 정비기반시설을 무상으로 주는 범위를 새로 설치한 정비기반시설 가액으로 제한을 한 조항입니다.

예를 들어보면 정비기반시설 중 하나로 도로가 있습니다.

사업을 시작하기 전 존재했던 옛 도로가 있었고 그 가액이 100억원입니다. 새로 아파트를 건축하면서 새로 도로를 냈고 그 가액이 50억이라면,

이 도로를 설치한 자가 토지주택공사이면 옛 도로를 무상으로 주고 새로운 도로는 무상으로 국가에 귀속시킵니다.

만약 시장 군수 토지주택공사가 아닌 자가 시행자라면 옛 도로는 50억만 무상이며, 나머지 50억은 지불해야 합니다.

새롭게 설치한 도로는 당연히 국가에 무상으로 귀속됩니다.

예전에는 보통 사업시행구역 안에 존재하는 단지 내 도로는 해당 아파트 단지가 아닌 국가(지자체) 소유인 경우가 많았습니다. 과거에는 재건축 재개발을 할 때 이 도로를 사업시행자에게 모두 유상으로 매입하게 하고 새로운 도로는 기부채납으로 무상으로 국가가 가져가는 것이 관행이였습니다.

이로 인해 다수의 소송이 계속해서 발생하며 문제가 되자 무상양도 양수로 하게끔 법으로 정한 것입니다.

2) 소규모주택정비법상 무상양도·양수

하지만 소규모주택정비법에서는 위 주거환경정비법과는 달리 아래와 같이 정하고 있습니다.

② 사업시행자가 소규모주택정비사업의 시행으로 새로이 정비기반시설을 설치하거나 기존의 정비기반시설에 대체하는 정비기반시설을 설치한 경우에는 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 종래의 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로이 설치된 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다.

도시정비사업은 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 무상으로 양도되는 반면 소규모정비사업에서는 제한없이 무상입니다.

그로 인해 도시정비사업과 달리 감정평가가 필요 없습니다.