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용도지역, 용도지구, 용도구역의 구분
부동산 거래에 관심이 있으신 분들이라면 보전관리지역이니 그린벨트지역이라느니 하는 말들을 들어보셨을 것 같습니다.
국가에서는 국토를 체계적으로 발전시키고 관리하고자 용도에 따라 여러 개의 지역 및 지구로 구분하고 있습니다.
단순히 구분하는데 그치는 것이 아닌 어떤 용도지역, 지구에 속하는냐에 따라 건폐율, 용적률 그리고 개발을 할 수 있는 행위가 달라집니다
따라서 부동산 매매 시 반드시 확인해야할 사항 중 하나입니다.
그럼 우선 용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념을 확인해 보겠으며, 각각의 법적인 정의는 아래와 같습니다
| 용도지역 | 용도지구 | 용도구역 |
| 국토계획및이용에 관한 법률 제2조15호 | 국토계획및이용에 관한 법률 제2조16호 | 국토계획및이용에 관한 법률 제2조17호 |
| 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역 | 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역 | 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리 등을 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역 |
세 용어가 모두 비슷해보지만 정리를 해보면,
일단 토지를 앞으로 계획에 따라 용도지역을 먼저 정합니다. 그 후 구체적인 용도에 따라 그에 맞는 용도지구로 지정하여 추가적인 규제나 완화를 시켜줍니다. 만약 그래도 용도지역과 용도지구로도 부족한 부분이 있다면 용도구역으로 설정하여 추가 규제를 하거나 규제 완화를 한다는 의미입니다.
1. 용도지역의 종류
1) 도시지역과 관리지역
| 지역 | 지정목적 | |
| 도시지역 | 주거지역 | 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 |
| 상업지역 | 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역 | |
| 공업지역 | 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역 | |
| 녹지지역 | 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역 | |
| 관리지역 | 보전관리지역 | 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 |
| 생산관리지역 | 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 | |
| 계획관리지역 | 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역 |
2) 도시지역 세분
| 지역 | 세분 | 지정 목적 | |
| 주거지역 | 전용주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 |
| 제2종 전용주거지역 | 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 일반주거지역 | 제1종 전용주거지역 | 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | |
| 제2종 전용주거지역 | 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 제3종 전용주거지역 | 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 준주거지역 | 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 상업지역 | 중심상업지역 | 도심ㆍ부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역 | |
| 일반상업지역 | 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역 | ||
| 근린상업지역 | 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역 | ||
| 유통상업지역 | 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역 | ||
| 공업지역 | 전용공업지역 | 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역 | |
| 일반공업지역 | 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위하여 필요한 지역 | ||
| 준공업지역 | 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능ㆍ상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역 | ||
| 녹지지역 | 보전녹지지역 | 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역 | |
| 생산녹지지역 | 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역 | ||
| 자연녹지지역 | 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역 | ||
2. 용도지구의 종류
| 경관지구 | 자연경관지구 | 산지·구릉지 등 자연경관의 보호 또는 도시의 자연풍치를 유지하기 위하여 필요한 지구 |
| 수변경관지구 | 지역내 주요 수계의 수변 자연경관을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구 | |
| 시가지경관지구 | 주거지역의 양호한 환경조성과 시가지의 도시경관을 보호하기 위하여 필요한 지구 | |
| 미관지구 | 중심지미관지구 | 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구 |
| 역사문화미관지구 | 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구 | |
| 일반미관지구 | 중심지미관지구 및 역사문화미관지구외의 지역으로서 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구 | |
| 고도지구 | 최고고도지구 | 환경과 경관을 보호하고 과밀을 방지하기 위하여 건축물높이의 최고한도를 정할 필요가 있는 지구 |
| 최저고도지구 | 토지이용을 고도화하고 경관을 보호하기 위하여 건축물높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구 | |
| 보존지구 | 문화자원보존지구 | 문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 |
| 중요시설물보존지구 | 국방상 또는 안보상 중요한 시설물의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 | |
| 생태계보존지구 | 야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구 | |
| 시설보호지구 | 학교시설보호지구 | 학교의 교육환경을 보호·유지하기 위하여 필요한 지구 |
| 공용시설보호지구 | 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구 | |
| 항만시설보호지구 | 항만기능을 효율화하고 항만시설을 관리·운영하기 위하여 필요한 지구 | |
| 공항시설보호지구 | 공항시설의 보호와 항공기의 안전운항을 위하여 필요한 지구 | |
| 취락지구 | 자연취락지구 | 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 |
| 집단취락지구 | 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구 | |
| 개발진흥지구 | 주거개발진흥지구 | 주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구 |
| 산업개발진흥지구 | 공업기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구 | |
| 유통개발진흥지구 | 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구 | |
| 관광휴양개발진흥지구 | 관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구 | |
| 복합개발진흥지구 | 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능중 2 이상의 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구 | |
| 특정개발진흥지구 | 주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비할 필요가 있는 지구 |
용도지구는 무조건적으로 지정해야 하는 용도지역과 달리 특별한 경우에 한해 지정하므로 별도로 지정되지 않어나, 둘 이상의 지구가 중복해서 지정될 수 있습니다.
3. 용도구역의 종류
| 구분 | 내용 |
| 개발제한구역 | 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부 장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한 (흔히 말하는 그린벨트구역) |
| 시가화조정구역 | 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 미만의 일정기간동안 시가화를 유보 |
| 수산자원보호구역 | 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지 |
| 도시자연공원구역 | 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한 |
| 입지규제최소구역 | 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요가 있다고 인정하여 도시·군관리계획의 결정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정 |
다들 많이 가시는 남산을 한 번 확인해보겠습니다.
남산의 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 그리고 미관지구 중 역사문화미관지구와 경관지구 중 자연경관지구 2개가 용도지구로 정해져 있네요. 마지막으로 용도구역 중 도시자연공원구역으로 정해져 있습니다.
토지의 현재 용도지역, 용도지구, 용도구역은 토지이용규제서비스(http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp)에서 확인이 가능합니다.
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