주택임대차 계약갱신청구권 알아보기
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
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내용을 보시면 특별한 것이 없습니다.
임대인이나 임차인 모두 계약 종료 전 일정 기간 내 계약을 갱신하지 않겠다는 통지만 하면 계약이 종료되고, 이를 안하면 계약이 갱신된 것으로 본다는 내용입니다.
그런데 이번에 아예 새로운 조항을 신설했습니다.
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제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. |
조문의 제6조 제1항 전단의 기간은 계약 종료 전 6개월부터 1개월 전까지를 말합니다.
현재는 조문이 개정되어 2020년 12월 10일 이후 계약을 체결하거나 갱신하는 경우 6개월전부터 2개월 전까지로 변경되어 적용됩니다.
임대인은 정당한 사유 없이는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
따라서 임대인 입장에서는 정당한 사유가 중요할 수 밖에 없습니다.
정당한 사유는 총 8가지입니다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
여기서 2기의 차임액을 월세 연달아 2번을 미지급하는 것으로 오해하시는 분들도 있습니다.
만약 월세가 100만원이라면 1기의 차임액은 100만원입니다.
2기의 차임액은 200만원이죠.
이 200만원은 연속이든, 일부만 내며 여러 횟수이든 상관없이 총액을 의미합니다.
예를 들어 1월 50만원, 2월 100만원, 3월 50만원, 4월 0원, 5월 100만원을 지급했다면 이미 2기의 차임을 연체한 것에 해당됩니다.
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 |
전대란 개념이 생소하실 수 있을 것 같습니다.
임대인으로부터 건물을 임차한 임차인이 다른 사람에게 다시 임대를 주는 것을 말합니다.
일반적으로 임대차에서는 특약이 없는 이상 전대가 불가능합니다.
물권인 전세권은 전대가 원칙적으로 가능한데, 여기서 전세권은 임대차의 전세와는 다른 개념이니 구별하셔야 됩니다.
(물권인 전세권과 임대차의 차이점은 이 포스팅을 참고해주세요)
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 |
임차인을 굳이 보호해 줄 필요가 없는 경우입니다.
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
목적물인 주택 자체의 문제로 임대차가 현실적으로 어려운 경우입니다.
특히 7호는 재건축, 재개발과 연관이 있습니다.
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
현재 가장 문제되는 두 가지 경우입니다.
임차인이 계약갱신을 요구했을 때 임대인은 본인이나 부모 그리고 자식들이 실제 거주를 하기 위해 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
만약 나중에 확인했을 때 실제로 거주하지 않고 임대차를 주었다면 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.
문제는 임차인이 이를 믿지 못 하겠다고 퇴거하지 않은 경우 법적인 절차를 밟아야 강제퇴거가 가능하다는 점입니다.
실제 거주를 하려던 임대인은 기존에 살던 집의 계약이 만료되는 경우 갈 곳이 없는 굉장히 난처한 상황에 처할 수 있는 거죠.
잠시 다른 집을 임차할 수는 있겠지만 중개비용이나 이사비용 등 불필요한 비용을 감수해야 합니다.
최근에는 임대인의 이런 상황을 이용하여 보상을 요구하는 임차인의 사례도 보이는 것 같습니다.
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. |
계약갱신청구권은 1회만 가능하여, 기본 2년 계약에 1회 갱신하여 총 4년의 임대차 계약이 가능합니다.
제7조의 범위는 5% 이내를 말합니다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. |
임차인이 계약 갱신을 하여 2년을 더 살던 도중 계약해지를 할 때는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있고, 그 효과는 3개월이 지나면 발생합니다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 |
위에서 잠깐 언급했던 내용으로 임대인이 자기가 살겠다고 계약 갱신을 거절하고 다른 사람에게 다시 임대차 했을 때는 임차인에게 손해배상을 해야 된다는 내용입니다.
손해배상액은 예를 들어서 설명해보겠습니다.
기존 월차임이 100만원이고, 다시 임대차 했을 때 150만원인 경우
1. 월차임의 3개월분 = 100만원 x 3개월 = 300만원
2. (150만원 - 100만원) x 24개월 = 1200만원
3. 산정이 어려워서 큰 의미 없을 듯 합니다
결국 300만원과 1200만원 중 큰 금액인 1200만원이 손해배상액이 될 것입니다.
특히 2호의 계산방식은 기존 임차인이 아닌 새로운 임차인으로부터 얻은 임대차 수익을 인정해 줄 수 없다라는 의미로 보입니다.
이번 주택임대차보호법 개정은 임대인과 임차인 관계에 있어 많은 논란을 낳고 있는 것 같습니다.
오늘 뉴스 중에는 홍남기 부총리가 임차인이 있는 주택을 실거주자에게 매매하려고 했으나 계약갱신청구권을 행사하지 않겠다던 임차인이 말을 번복해서 곤란한 상황에 처했다고 합니다.
계약갱신청구권은 위에서 보셨듯이 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지만 행사하면 청구가 가능해서, 설령 그 이전에 매매계약이 이루어져도 번복이 가능한 것이죠.
이를 해결하기 위해 매매계약 시 임차인의 계약갱신청구권 행사 여부를 중개사가 확인하도록 하는 방안을 검토 중이라고 하니 다들 참고하시기 바랍니다.
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