주택임대차 원상복구의무
민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. |
만약 임차인의 고의나 부주의로 집이 파손되었다면 원상복구를 해야 함은 당연하겠죠?
하지만 이 원상복구가 임대차계약 당시 상태 그대로를 의미하지는 않습니다.
왜냐하면 법에서는 선관주의 의무와 임차인의 사용, 수익권을 보장하고 있기 때문입니다
제374조(특정물인도채무자의 선관의무)
특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다. |
여기서 선량한 관리자의 주의란 쉽게 말하면 '내 것처럼 써야한다' 정도로 보시면 됩니다.
남의 물건이라고 막 쓰는 행태가 아닌 마치 내 것인 것처럼 어느 정도 아껴쓰라는 의미죠.
제610조(차주의 사용, 수익권)
①차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다. |
이렇게 선량한 관리자로서 주의를 기울이고 용도에 정한대로 사용 후 반환했을 때는 원상회복의무를 다한 것으로 판단할 수 있습니다.
대법원도 '원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다.'라고 하고 있습니다. (대법 2006가합62053)
임차인이 일부러 흠을 내지 않는 한 세월의 흐름에 따라 손상되고 마모되는 부분에 대해서는 임차인이 원상복구할 필요가 없는거죠.
주의하셔야 할 점은 이 내용은 민법에 정한 것입니다.
민사관계에 있어서는 당사자 합의를 중요시하므로 만약 계약서에 '못질을 하거나 벽과 바닥에 낙서를 하면 원상복구한다' 같은 특약을 했다면 이는 임차인이 그에 맞게 해주어야 합니다.
그리고 아래의 경우는 특약이 없더라도 임차인이 원상복구를 해주어야 하는 경우에 해당합니다.
1. 고의나 부주의로 집의 가치를 떨어뜨릴만한 행위를 한 경우
2. 악취로 인해 시설물 교체가 필요한 경우
3. 애완동물 사육으로 도배나 장판이 변색된 경우
4. 지나친 못질로 벽이 훼손된 경우
5. 흡연 등으로 도배나 장판이 변색되고 악취가 나는 경우
사실 모호한 부분이 있습니다.
가장 흔한 못질의 경우도 임대인에게는 지나친 못질이 임차인에게는 아닐 수 있으니까요.
임차인의 원상복구의무는 임차인의 보증금과 연관되어 있어 대체로 임차인이 임대인의 요구를 들어주는 경우가 많은데요.
만약 임대인의 원상복구 요구가 너무 과도하다면 전문가의 도움을 받아 법률적 의견을 임대인에게 내용증명으로 보내는 것이 현실적인 방법으로 보입니다.
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