규제 완화의 근거법 - 가로주택정비사업과 소규모재건축사업
이전에 가로주택정비사업과 소규모재건축사업의 장점과 규제완화에 대해서 설명드린 적이 있었습니다.
(https://2light.tistory.com/14)
이번 포스팅에서는 규제 완화를 규정하고 있는 근거법을 중심으로 한 번 살펴보겠습니다.
1. 비용 보조 및 사업비 융자
1) 비용 보조
지방자치단체는시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 시행하는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업에 드는 비용의 일부를 보조 또는 출자ㆍ융자하거나 융자를 알선할 수 있습니다.(소규모주택정비법 제44조)
구체적으로는 서울시 조례에서 아래와 같이 정하고 있습니다.
1. 주민 이주비 융자에 따른 이자
2. 빈집의 개량비용
3. 도시경관 향상을 위한 설계 개선비용
위 3가지 경우에는 시장·군수가 사업시행자(구청장 아닌 경우)에게 50% 보조가 가능합니다.
대상이 구청장인 경우 시장·군수는 아래 비용을 50% 보조할 수 있습니다.
1. 기초조사비
2. 정비기반시설 및 임시거주시설의 사업비
3. 빈집의 안전조치에 소요되는 비용
4. 빈집정비계획, 빈집실태조사 등 빈집정비사업에 소요되는 비용
2) 사업비 융자
사업시행자는 아래에 해당하는 경우 시장에게 융자를 신청할 수 있습니다. (서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제46조 3항)
1. 빈집정비사업인 경우
2. 토지등소유자가 직접 시행하거나 공동시행하는 경우 토지등 소유자의 전원합의
3. 조합이 직접 시행하거나 공동시행하는 경우 조합 총회의 의결
이 때 융자금액 상환과 융자신청 당시 담보를 제공한 조합장 변경 시 채무 승계에 관한 사항 등이 기재된 운영규정 또는 정관을 제출해야 합니다.
시장은 사업자에게 아래 항목에 해당하는 금액의 60프로까지 융자하거나 알선해줄 수 있습니다. (서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제46조 1항)
1. 기초조사비
2. 정비기반시설 및 임시거주시설의 사업비
3. 세입자 보상비
4. 주민 이주비
5. 주민합의체 및 조합의 운영자금
6. 설계비 등 용역비
7. 건축공사비
이 때 토지주택공사와 공동시행하게 되면 80프로까지 가능합니다.
융자금의 대출이율은 한국은행의 기준금리를 고려하여 시장이 정하게 되는데 주민합의체·조합의 운영자금 및 용역비 등 융자 비목에 따라 대출이율을 차등 적용할 수 있습니다.
그리고 이 융자금은 준공인가 신청 전에 상환하여야 합니다.
2. 건축규제 완화
완화의 대상이 되는 건축규제와 완화 범위는 아래 표와 같습니다. (소규모주택정비법 제48조 제1항, 동법 시행령 제40조 제1항)
| 1 | 대지의 조경기준 | 2분의 1 범위 | 「건축법」 제42조 |
| 2 | 건폐율의 산정기준 | 건축면적에서 주차장 면적을 제외 | 「건축법」 제55조 |
| 3 | 대지 안의 공지기준 | 2분의 1 범위 | 「건축법」 제58조 |
| 4 | 건축물의 높이 제한 | 2분의 1 범위 | 「건축법」 제60조 및 제61조 |
| 5 | 부대시설 및 복리시설의 설치기준 | 놀이터 실외에 설치하는 경우 인접대지경계선과 주택단지 안의 도로 및 주차장으로부터 3미터 이상의 거리를 두고 설치하는 규정을 적용배제 | 「주택법」 제35조제1항제3호 및 제4호 |
| 6 | 대통령령으로 정하는 사항 | 폭 6미터 이상인 일반도로에 연접하여 주택을 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설과 복합건축물로 건설할 수 있음 |
가로주택정비사업과 달리 소규모재건축사업은 위 규제완화가 적용되지 않으므로 주의가 필요합니다.
3. 용적률 완화
정비기반시설,공동이용시설,복리시설(주택법 제2조 제14호)을 설치하는 경우 설치 면적만큼 용적률 완화를 적용받을 수 있습니다. (소규모주택정비법 제48조제2항)
4. 주차장 완화
주차장법에 따라 해당 건축물에 설치해야 하는 주차장의 주차단위구획 총수의 30% 미만을 노상주차장 및 노외주차장 사용권으로 확보하는 경우 주차장 설치기준을 완화 받을 수 있습니다. (소규모주택정비법 제48조제3항)
5. 임대주택 건설 특례
1) 용적률 완화
사업시행자가 임대주택(공공임대주택,공공지원민간임대주택)을 건설하는 경우 용적률 상한까지 건축할 수 있습니다.
이 때 임대주택의 연면적 비율 또는 세대 수 비율이 20% 이상이어야 합니다.
세대 수 기준일 때는 임대주택 평균 전용면적이 40제곱미터 이하인 경우 비율을 25%로 합니다. (서울시 빈집 및 소규모주택정비에 관한 조례 제50조)
원래는 연면적 비율이 20%인 경우만 있었는데,이를 완화해주고자 세대 수 비율이 20%인 경우도 용적률 완화가 가능하게 변경되었습니다.
그런데 면적이 너무 작게 해서 세대수만 20% 로 맞출 수도 있기 때문에 이를 제한하는 규정도 같이 추가되었습니다.
2) 인수자 의무 공급
용적률 완화를 받은 임대주택은 받드시 인수자에게 공급해야 합니다.(소규모주택정비법 제49조 제2항)
여기서 인수자는 국토교통부장관,시도지사,시장군수등,토지주택공사등을 말합니다.
3) 인수협의
사업시행자는 임대주택을 건설하거나 공급하는 경우 건축설계가 확정되기 전에 미리 세대면적,세대수 등 임대주택에 관한 사항을 인수자와 협의한 후 이를 사업시행계획서에 반영하여야 합니다.(소규모주택정비법 제49조 제3항)
4) 인수가격
임대주택의 인수가격은 건축비와 부속토지의 가격을 합한 금액을 기초로 산정하되,사업시행자와 인수자 간 협의로써 조정할 수 있습니다. (소규모주택정비법 제49조 제4항)
여기서 건축비와 부속토지의 가격을 합한 금액은 종전자산평가와 같이 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액의 산술평균으로 합니다.
5) 주차장 설치 기준 완화
임대주택 공급 시 세대당 주차대수 0.6대 이상으로 기준을 완화하며, 세대당 주거전용면적이 30제곱미터 미만인 경우 0.5대 이상을 적용합니다.
6) 임대관리업무 지원
1. 임대의무기간이 8년 이상
2. 주거전용면적이 85제곱미터 이하
3. 최초 임대보증금 및 임대료가 주변 시세 이하
4. 임대료 인상률이 연 5%이하
위 4가지 조건을 충족하는 임대주택의 경우 아래 사항에 대해서 지원받을 수 있습니다.
1. 임대사업을 하려는 자의 모집 및 선정
2. 임대주택의 건설 및 매입
3. 임차인의 모집 입주 및
6. 공동이용시설 사용료 감면
지방자치단체의 장은 마을공동체 활성화 등 공익 목적을 위하여 사업시행구역 내 공동이용시설에 대한 사용 허가 또는 대부를 하는 경우 사용료 또는 대부료를 감면할 수 있습니다.
이에 대해 구체적으로 정하고 있는 서울시 조례는 아래와 같습니다.
제47조(공동이용시설 사용료의 감면)
① 법 제45조제2항에 따른 공동이용시설 사용료 등의 면제를 위한 공익목적의 기준은 다음과 같다.
1. 마을공동체 활성화 등 공동이용시설 설치 목적에 부합하는 경우
2. 주거환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 활동인 경우
② 법 제45조제2항에 따라 공동이용시설의 사용료를 면제할 수 있는 대상은 다음 각 호와 같다.
1. 구청장
2. 마을공동체
3. 제1항 목적의 달성을 위해 마을공동체와 연계되어 지역주민 주도로 구성된 조직
4. 구청장 또는 토지주택공사등이 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 설치한 공동이용시설 운영회
③ 제1항 및 제2항에 따라 공동이용시설의 사용료를 감면받는 대상은 기존상권을 침해하지 않는 범위에서 지역에서 요구되는 수익시설을 운영할 수 있으며, 수익금 창출 시 이를 마을기금으로 적립하고 제1항의 공익목적의 달성을 위하여 투명하게 활용하여야 한다.
④ 시장은 제3항에 따른 마을기금의 적립, 사용 등에 관해서는 제48조의 규정을 준용하여 지도·감독할 수 있다.
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