가로주택정비사업의 공사비 추세
가로주택정비사업의 공사비는 보통 어느 정도 들까요?
공사비는 어떤 건물을 어떻게 짓느냐에 따라 달라지다보니 명확하게 이야기하기는 어렵습니다.
하지만 사업비 마련을 위해 대략적으로 추정을 하는데 보통 1평을 기준으로 이야기합니다.
가로주택정비사업이 시작된 초반에는 평당 공사비가 400만원은 너무 적고, 450만원 정도면 나쁘지 않다고 이야기 되었습니다.
그런데 최근 인건비, 자재비 등 원가가 많이 오르며 평당 500만원을 넘기는 분위기입니다.
올해 2월 성북구 장위15-1구역의 가로주택정비사업에 입찰을 제안한 호반건설은 535만원의 공사비를 제안한 반면 소규모가 아닌 일반 재건축인 서초구 신반포15차 재건축정비사업에는 500만원의 공사비를 제안했습니다.
그리고 작년 9월 라온건설은 서울 중랑구 세광하니타운 가로주택정비사업을 500만원의 공사비로 시공을 맡은 바 있습니다.
보통 소규모인 가로주택정비사업이 공사비 단가가 더 낮아야 되는 것 아닌가 하는 분들이 많습니다.
하지만 건설사의 입장에서는 공사 규모가 작다고 모든 부분에서 공사비가 줄어들지는 않습니다.
공사 자재 구매 시에도 물량이 작다보니 할인을 받기 어렵고, 현장소장 공무팀장 등 필수 인력들의 인건비는 공사 규모가 작다고 줄어들지 않습니다.
공사에 사용되는 건설장비도 대여비도 마찬가지죠.
건설사의 입장에서는 이윤이 적을 수 밖에 없었고, 그래서 그동안 소규모 재건축의 경우 보통 중소 건설사들 위주로 진행되었었습니다.
최근 건설 경기가 좋지 않다보니 메이저 건설사들도 소규모 재건축에 관심을 보이고 있기는 합니다.
그런데 현실적으로 소규모 재건축에서 많은 공사비를 지급하기 어렵다보니 오히려 실제로는 유찰이 많이 일어납니다.
지난 5월에는 부천 한아름아파트 소규모재건축과 서울 원효로 풍전 소규모재건축 그리고 부천 한영빌라 가로주택정비사업이 모두 유찰되었습니다.
사실 정부에서도 소규모주택정비사업의 사업성 부족을 알고 여러가지 대책을 내놓고 있습니다.
도시재생사업으로 대규모 재건축 재개발이 아닌 소규모주택정비사업을 주력으로 한건 현 정부의 정책때문이었으니까요
그래서 일정량 이상 공공임대주택을 공급하면 사업면적을 1만㎡에서 최대 2만㎡로 늘릴 수 있도록 해주고, 층수 제한도 7층에서 15층으로 완화했습니다. 대출도 공공이 참여하면 총 사업비의 50%에서 90%까지 한도를 늘려주고 있습니다.
정책적인 측면으로 봐서는 분명 도움이 되는 부분도 많습니다만 현실적으로 문제가 좀 있습니다.
건설사들은 사업면적이 최소 2만㎡는 되어야 사업성이 있다고 보는데요, 보통 소규모 재건축을 하는 주택이 주변 건물과 인접한 경우가 많아 일조권사선제한이 문제가 되기 때문입니다.
층수 제한이 완화되고 용적률이 여유가 있다고 해도 실제로 높은 층수로 재건축을 하기는 어렵습니다.
실제로 서울시 기준으로 규제 완화 후 15층으로 사업승인이 난 경우가 없습니다.
대규모 재건축 재개발이 아닌 소규모주택정비사업을 중점으로 도시재생을 추진하는 정부 정책 기조에서 추가적인 대책 마련이 필요하지 않을까 싶습니다.
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