최근 대규모 재건축, 재개발 사업 진행이 어려워지면서 가로주택정비사업과 같은 소규모 주택정비사업에 투자하려는 사람들이 많아졌습니다. 정부에서 이를 규제하고자 일정 자격을 갖춘 경우에만 조합원 지위를 양도 가능하도록 입법을 추진하여 2022년 8월부터 시행 예정입니다.
1. 조합원 지위 양도 제한이란?
조합원은 가로주택정비사업 부지 안에 토지 또는 주택을 보유한 자로서 예외적으로 현금 청산을 받는 경우를 제외하고 신축 건물의 조합원 분양권을 가집니다. 조합원 지위를 양도한다는 것은 바로 이 신축 건물의 분양을 받을 수 있는 권리를 타인에게 넘기는 것을 말합니다.
<도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항>
② 「주택법」 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다
조합원 지위 양도 제한은 모든 지역에 해당하는 것이 아니라 투기과열지구에서 재건축 재개발을 할 때 적용됩니다.
| 지역 | 투기 과열 지구 |
| 서울 | 전 지역 |
| 경기 | 과천, 성남분당, 광명, 하남, 수원, 성남수정, 안양, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 기흥, 안산단원(대부부동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외) 동탄(화성시 반송동, 석우동, 동타면 금곡리, 목리, 방교리, 산척리, 송리, 신리, 영천리, 오산리, 장지리, 중리, 청계리) |
| 인천 | 연수, 남동, 서 |
| 세종 | 세종 |
2. 소규모 주택정비사업의 조합원 지위 양도 제한 적용
소규모 주택정비사업은 '가로주택정비사업', '소규모 재건축 사업', '자율 주택정비사업'으로 나누어지는데, 이 중 소규모 재건축 사업은 이미 조합원 지위 양도에 제한을 받아 왔습니다. 가로주택정비사업과 소규모 재개발 사업이 이번 2022년 2월 법 개정으로 8월부터 조합원 지위 양도 제한을 받게 되며, 자율 주택정비사업은 이후에도 적용되지 않습니다.
| 현재 시행 | 2022년 8월 4일 이후 |
| ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 소규모재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. | ② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. |
조합원 지위 양도 제한을 받는 시점은 조합설립 인가일이 기준이 됩니다. 조합 설립 인가 전에 조합원 지위 양도를 했다면 투기과열지구라도 조합원 양도가 가능하며, 조합 설립 이후에는 조합원 양도를 해도 조합원으로 인정받지 못하고 현금 청산을 해야 합니다.
하지만 개정 법은 이미 조합설립이 완료된 경우에는 소급해서 적용되지 않습니다. 이미 가로주택정비사업과 소규모 재개발사업의 조합 설립 인가가 끝나신 분들은 조합원 지위 양도가 가능합니다.
3. 조합원 지위 양도의 예외
사업이 투기과열지구이면서 법이 개정된 이후에 조합설립 인가가 완료되는 경우에도 예외 규정을 두어 조합원 지위 양도가 가능하도록 하고 있습니다. 대부분 불가피하게 이사를 할 수밖에 없는 사정을 요건으로 하고 있습니다.
1) 근무, 생업, 질병치료(1년 이상 치료나 요양이 필요한 경우), 취학, 결혼으로 세대원 모두가 다른 지역으로 이전해야 하는 경우
2) 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두가 이전하는 경우
3) 세대원 모두가 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류해야 하는 경우
4) 1세대 1주택자로서 소유기간이 5년 이상 보유, 3년 이상 거주한 경우(10년 보유, 3년 거주에서 변경 예정)
5) 토지주택공사 등과 건축물 또는 토지를 공유하는 경우
6) 공공재개발사업 시행자에게 양도하는 경우
7) 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 경우
7)의 불가피한 사정을 대통령령인 도시 및 주거환경정비법 시행령에는 아래와 같이 정하고 있습니다.
1) 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우
2) 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우
3) 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4) 토지등소유자로부터 상속ㆍ이혼으로 인하여 토지 또는 건축물을 소유한 자
5) 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우
6) 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우
불가피한 사정으로 예외 규정에 해당할 수 있다면 언제든지 조합원 지위를 양도할 수 있습니다. 하지만 투기과열지구에서 가로주택정비사업을 추진 중인 경우 8월 이전에 조합설립 인가를 완료해서 조합원 지위 양도 제한 규정을 적용받지 않는 것이 필요합니다.
댓글