가로주택정비사업 분담금과 비례율
가로주택정비사업에 참여한 조합원이 가장 궁금한 점은 무엇일까요?
'내가 현재 살고 있는 평수에서 얼마를 더 내고 몇 평짜리 아파트를 받을 수 있는가?,
그리고 그게 합리적인 금액이 맞는가?' 이겠죠?
사업에 참여하는 조합원이 새로운 주택을 분양받기 위해 내야하는 금액을 '분담금'이라고 합니다.
이 분담금은 많을 수도 적을 수도 있고, 극히 예외적인 경우지만 돌려받는 경우도 있습니다.
그렇다면 분담금은 어떻게 구해야 할까요?
* 조합원 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액
조합원 분담금은 기본적으로 조합원이 분양받을 주택의 분양가에서 기존 주택이 권리가액을 뺀 금액입니다.
그럼 10억짜리를 집을 분양받고, 기존 집의 시세가 5억이라면 그 차액인 5억을 부담해야 하는걸까요?
그럴수도 있지만, 아닐 수도 있습니다.
왜냐하면 권리가액은 단순히 기존 주택 가격이 아닌 비례율을 감안해서 계산되기 때문입니다.
권리가액이란 '내가 보유한 자산의 사업 전 가액을 향후 사업 완료 후 수익성을 반영하여 계산한 금액'입니다.
아래 공식을 보시죠
* 조합원 분담금 = 조합원 분양가 - 종전자산 평가액 x 비례율
위 공식과 비슷한데 권리가액이 '종전자산 평가액 x 비례율'로 바뀌었습니다.
여기서 '종전자산 평가액'이란 사업 전 주택이나 토지 가격을 의미합니다.
이 가격은 현재 매매되는 시세는 아니고 감정평가사의 감정평가를 받은 금액을 말하는데, 구하는 공식이 좀 복잡합니다.
그래서 감정평가사가 매우 전문성 있는 직업으로 평가 받고 있죠.
다만 정확하지만 않지만 보통 시세의 85%~90% 수준으로 예측하거나 공시가격의 1.3배 정도를 가정합니다.
그리고 비례율은 사업을 통해서 발생할 것으로 예상되는 순이익(총분양수입 - 총사업비용)을 사업 전 자산가격(종전자산 평가액)으로 나누어 구한 값입니다.
* 비례율 = (총분양수입 - 총사업비용) ÷ 종전자산 평가액 x 100
아래 예를 들어보겠습니다.
총 분양수입이 600억이며, 총 사업비가 300억, 종전자산 평가액이 200억인 경우의 비례율은?
* 비례율 = (600억 - 300억) ÷ 200억 x 100 = 150%
보통 비례율이 100% 이상 넘어가면 괜찮은 수준이라고 평가하는데, 150%라면 매우 좋은 비례율 수치입니다.
하지만 비례율은 높다고 반드시 좋거나 낮다고 반드시 나쁜건 아닙니다.
비례율이 매우 높게 계산되어 수익성이 높다고 투자하였는데
알고보니 종전자산 평가액이 매우 보수적으로 평가되었을 수도 있고, 총사업비용이 매우 적게 잡혀 있어서 향후 추가금액이 발생하면서 비례율이 떨어질 수도 있기 때문입니다.
평당 분양가가 떨어지면 총 분양수입이 예상보다 적어지는 경우도 마찬가지이겠죠?
단순히 비례율만 볼 것이 아니고 그 세부내역이 얼마나 합리적으로 책정되었는지가 더 중요합니다.
다음 포스팅에는 비례율과 여러가지 조건을 가정하여 분담금을 구해보도록 하겠습니다
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