재건축과 재개발의 차이점

재건축과 재개발의 차이점

재건축과 재개발이란 단어는 흔히 쓰는 용어지만 두 용어의 차이점을 정확하게 구별하기는 쉽지 않습니다. 그래서 이렇게 기억을 해두시면 편리합니다.

 

(건물을) 재건축하다!!

(지역을) 재개발하다!!

 

위 예시와 같이 재건축은 기존에 있던 주택을 허물고 다시 주택을 짓는 것이고, 재개발은 주택뿐만 아니라 기반시설(전기, 수도, 가스)을 모두 철거하고 모두 새롭게 짓는 것입니다. 즉 재개발은 재건축을 포함하는 더 넓은 개념입니다.

 

1. 재개발의 특징

재개발은 '도시 및 주거 환경 정비법'을 근거로 하며, 도시 지역인데도 열악한 환경을 가진 지역에 기반시설과 주택을 새롭게 건설하게 됩니다. 그래서 기반시설이 아직 양호하거나 신축 건물들이 많을수록 재개발 사업의 추진이 어렵습니다. 이렇게 재개발은 지역 자체를 바꾸는 사업이라 개인들이 건물을 철거하고 다시 짓는 재건축과 달리 '공공사업'의 성격이 강합니다.

 

공공사업의 성격이 강한 재개발은 시장이나 군수가 직접 사업을 시행할 수 있고 주택공사나 공익법인을 사업시행자로 지정할 수 있습니다. 그리고 재개발에 동의하지 않는 사람을 대상으로 하는 강제수용 또한 가능하며 사업 시행 3개월 이전에 들어온 세입자에게 이주비도 지급합니다. 

 

재개발은 토지와 주택을 모두 보유하지 않아도 됩니다. 토지와 주택 중 1개만 보유하면 재개발 대상자가 될 수 있습니다.

 

재개발은 안전진단을 실시하지 않고 초과이익환수법이 적용되지 않는다는 장점은 있으나 기본적으로 사업 규모가 매우 커서 사업을 시행하는데 매우 오랜 시간이 걸리며 기부채납도 많은 편입니다. 

 

 

2. 재건축의 특징

재건축은 주택만을 대상으로 하는데 아파트, 빌라와 같은 공동주택 뿐만 아니라 단독주택을 포함합니다. 주변 기반시설이 양호한 경우 기반시설은 유지하면서 건물만 다시 건축을 추진합니다. 재건축은 민간사업의 성격이 강하며 이주비가 별도로 책정되지 않습니다. 물론 현실에서는 원활한 공사 진행을 위해 시공사의 협조를 얻어 이주비를 지급하기도 합니다.

 

재건축의 조합원은 토지와 주택 모두 보유해야 자격이 있습니다

 

재건축은 기부채납이 적고 보상비를 지급하지 않아 사업진행이 빠르다는 장점은 있으나 안전진단을 해서 일정 기준이 되어야 하며 초과이익환수법이 적용된다는 단점이 있습니다.

 

	재개발	재건축
대상	주택 + 기반시설	주택
성격	공공사업	민간사업
이주비	이주비 지급	이주비 지급 X
조합원 자격	토지 또는 건물 하나만 보유해도 가능	토지와 건물 모두 보유가 원칙
사업규모	큼	비교적 작음
기부채납	많은	적음
안전진단	불필요	필요
개발부담금	미적용	초과이익환수법 적용