도급제와 지분제 중 어떤 방식을 선택해야 할까요?
가로주택정비사업과 소규모재건축사업과 같은 재건축 재개발을 할 때 시공사를 선정하는 일은 매우 중요한 일입니다.
만약 시공사와 잘못된 계약을 하게 되면 조합원들이 많은 비용을 부담하기도 하고 원하지 않는 아파트를 분양받게 될 수도 있기 때문입니다
이번 포스팅에서는 시공사와 공사계약을 하는 방식인 도급제와 지분제에 대해서 알아보겠습니다.
도급제의 도급(都給)을 풀이하면 '모두 준다'라는 의미입니다.
이 도급계약은 민법에서 정하고 있습니다.
어떤 일을 정하고 수급자(도급을 받는 사람)에게 그 일 전부를 맡기는 것을 말합니다.
재건축 재개발에서는 건설업자에게 시공(건축)에 관한 사항 전부를 맡긴다는 의미이며, 재건축 사업 시행 전체를 맡긴다는 의미는 아닙니다.
도급제에서 조합은 재건축 재개발에서 발생하는 모든 수익과 위험을 부담합니다.
일반분양 수익으로 발생하는 이익 또는 미분양으로 발생할 수 있는 위험을 모두 조합이 부담해야 합니다.
반면에 시공사는 공사에 관해서만 책임지면 됩니다.
보통 건축공사 연면적에 대해 평당 공사비로 계약하게 되는데 최초 공사계약 시 서로 적정한 공사비를 확인하고 차후 변동분에 대해서는 합리적인 기준에 근거해서 변경할 수 있도록 계약을 진행하면 됩니다.
그럼 도급제로 계약하면 간단한데 왜 다른 방식을 고민할까요?
부동산 경기 상황이 안 좋아져서 미분양사태가 발생할 수도 있고,
분양가가 상승하는 폭보다 공사비가 더 늘어날 수도 있기 때문입니다.
예를 들어 정부에서 분양가를 강하게 규제해버리면 도급제가 오히려 조합원들에게 손해가 될 수 있습니다.
이런 경우가 예상될 때는 지분제가 유리할 수 있습니다.
지분제는 전체 지분 중 조합원의 지분을 먼저 정하고 나머지는 모두 시공사의 지분으로 하는 방법을 말합니다.
조합원들에게 일정 수익을 보장해주고 추가적으로 발생할 수 있는 수익이나 손해는 시공사가 가져가는 것이죠
보통 조합원 지분에 따라 아파트 면적의 일부를 무상으로 제공해주고, 시공사는 나머지 아파트, 상가 등을 분양해서 공사비를 제하고 수익을 남깁니다.
지분제는 공사비도 표시하지 않고 관리처분 이후 일반 분양할 때 분양율에 의해서 변동하는 것으로 정하는 경우가 많습니다.
지분제는 확정지분제와 변동지분제 2가지로 구분됩니다.
변동지분제는 사업을 진행하면서 용적률 변화, 이주기간의 지연, 토지가격평가 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있는 계약형태입니다.
말 그대로 이유만 있다면 언제든지 지분을 변동시킬 수 있는 경우이므로 사업기간 내내 시공사와 조합 간에 문제가 발생할 수 있습니다.
확정지분제는 계약 시점에 조합원의 지분보상율을 미리 확정하고 공사를 시작하는 방법입니다.
변동지분제에 비해서 갈등이 발생할 여지를 미리 막을 수 있다는 것이 장점입니다
그런데 이 확정지분제는 현실적으로 변동지분제와 별로 다를 바가 없습니다.
처음 확정한 지분이 매우 합리적이여서 변동될 여지가 없다면 모르겠지만, 만약 적절한 지분보상율이 아니라면 한 쪽에 일방적인 손해가 발생할 수 밖에 없기 때문입니다.
보통 시공사는 처음에 시공사로 선정되기 위해 확정지분제의 장점을 설명하며 조합원들을 설득합니다.
그리고 시공사로 선정된 후에는 여러가지 이유를 대서 이미 확정된 지분을 변경하려고 하죠
만약 조합이 이에 응하지 않으면 어떻게 될까요?공사설계를 비용이 적게 드는 방식으로 바꾸기도 하고 질이 안 좋은 자재를 사용해서 공사를 하기도 합니다.
심한 경우 조합장과 조합 임원을 바꾸려고 하거나 소송을 시도하는 경우도 있고 최악의 경우 공사를 중단하기도 하고요
이런 점을 고려해보면 자급제보다는 도급제를 선택하는 것이 기본적으로 나아보입니다.
하지만 무엇보다 중요한 점은 시공사를 선정한 후 도급제와 자급제를 고민하기 보다 처음 시공사를 선정할 때 복수의 시공사로부터 추정 공사비를 미리 받아보고 시공사를 결정하는 것을 추천합니다.
그리고 공사비가 무조건 싸다고 좋은 업체는 아닌 것은 잘 아실겁니다.
최근 공사비가 평당 500만원을 넘어가는 것이 현실인데, 마냥 싼 공사비를 제시하는 업체는 나중에 문제가 될 소지가 많으니 적절한 공사비와 분담금을 계산해서 적절한 시공사를 선정하는 것이 필요합니다.
댓글