토지대장, 임야대장 그리고 지적도

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평범한 사람들이 평생 살면서 부동산 거래를 몇 번이나 할까요?

부동산 거래를 자주 하지 않는 사람이어도 등기부등본 정도는 꼭 확인해봐야 한다는 정도는 대부분 알고 있습니다.

아파트나 빌라, 상가 같은 건물이 아닌 논·밭 같은 토지의 경우에도 등기부등본만 확인해보면 될까요?

이번 포스팅에서는 부동산 거래시 확인해야 할 토지대장, 임야대장, 지적도에 대해서 알아보겠습니다.

부동산은 건물과 토지를 모두 포함하며,

이 토지의 위치, 용도, 형태, 면적, 소유관계 등을 국가기관이 등록하고 있습니다.

이 등록해 놓은 장부를 바로 ‘지적’이라고 합니다.

이 장부의 기록 대상이 토지이면 ‘토지대장’, 임야이면 ‘임야대장’, 건축물이면 ‘건축물대장’이라고 부르는 거죠.

만약 장부가 아니고 도면이면 ‘지적도’, ‘임야도’입니다.

이런 대장들은 각각 ‘지적법(토지대장, 임야대장)’, 건축법(건축물대장)에 의해 관리되고 있습니다.

임야도 토지의 한 종류인데 굳이 구분해서 부르는 이유는 뭘까요?

원래 토지대장은 일제강점기에 토지조사령에 의해 작성되었습니다.

임야대장 또한 당시 임야조사령에 의해 만들어졌는데 토지대장에 등록되지 않은 토지를 임야대장에 등록시켜 나누어지게 되었습니다.

이러한 지적제도는 등기부등본과 같은 등기제도와는 비슷해 보이면서도 조금 다릅니다.

등기제도가 소유권이나 저당권과 같은 권리관계를 주로 공시한다면,

지적제도는 토지의 물리적 현황(위치, 면적, 용도 등)을 공시합니다.

또한 지적제도는 관계 당국이 직권으로 심사를 해서 변경을 할 수 있는 반면

등기제도는 당사자가 신청을 해야 하며

등기소는 실제 여부는 문제삼지 않고 형식적인 조건만 맞으면 변경을 합니다.

예를 들어 토지대장의 지목이 ‘전’으로 되어 있는데, 실제 밭으로 사용되지 않고 건물이 지어져 있다면 관계 당국은 실제 조사를 통해 강제로 조치를 취할 수 있습니다.

반대로 등기제도에서 실제로는 증여를 했는데 매매로 신고를 하고 허위로 매매계약서를 작성해서 등기 신청을 하는 경우 등기소는 그 실제를 조사하지 않고 소유권 이전등기를 합니다.

만약 이런 지적공부와 등기부등본이 서로 상이한 경우에는 어떻게 될까요?

소유권의 변동이 있는 경우에는 등기부를 기초하여 대장을 정리하고, 부동산 지목이나 면적 등은 대장을 기초로 등기부를 변경시킵니다.

아래 표는 지적제도와 등기제도를 비교해 놓은 표이니 참고해서 보시면 좋을 것 같습니다.